容积率对地价的影响及修正系数研究

容积率是影响地价的最重要因素之一,其变化可以导致同一地块地价的大幅度上升或下降.在城镇基准地价评估过程中,对地价样点进行容积率修正,编制容积率修正系数表是非常重要的内容.该研究以辽宁省盘锦市为实例,采用分组比较、方差分析、回归分析方法,对不同区位条件、不同用地类型下容积率与地价之间的影响关系以及容积率的修正系数确定进行了分析.结果表明,不同区位条件和用地类型下容积率对地价影响程度不同.     

区域容积率对基准地价的影响及修正研究—以河北省滦县为例

容积率是影响地价的重要因素之一,容积率修正系数直接关系到基准地价的评估与应用精度。在综合分析文献的基础上,以河北省滦县为例,分析了区域容积率对地价及基准地价的影响规律,利用高光谱遥感和实地校正等方法确定标准容积率,并找出容积率与其修正系数的关系,建立容积率修正体系的对数模型;验证了容积率对地价的影响规律,同时建立了容积率与土地集约利用程度的关系。     

区域间相互作用对农用地基准地价影响的初步研究

准确评估农用地基准地价是保障失地农民合法权益的前提.在理论分析区域间的相互作用对农用地基准地价影响的基础上,引入修正的引力模型和区域基准地价影响力模型,对农用地基准地价进行修正,弥补了当前仅从农村内部来评估农用地基准地价所带来的弊端.研究结果表明,区域间的相互作用与农用地基准地价分布成正相关,修正后的农用地基准地价与用传统方法计算的农用地基准地价在空间分布上基本一致.     

我国城镇基准地价评估中存在的主要问题分析

我国的基准地价评估工作已经开展了十来年,其理论和方法在不断完善。本文从基准地价内涵、技术路线、数字化计算、样点测算方法、基准地价的合理性判断、宗地修正体系等方面,分析了我国城镇基准地价评估中存在的问题,以期有助于进一步完善我国的地价理论和方法体系。     

关于基准地价修正体系研究

以马克思地租地价理论、城市土地区位理论为依据,说明了制定城市土地基准地价修正体系的必要性,并就如何选择地价影响因幕、确定因素权重、整体修正幅度、因素修正幅度等基准地价修正体系编制过程中的一些技术操作问题发表了见解。     

兰州市商业用地路线基准地价评估研究

以兰州市为研究对象,选用2009年房屋出租样点资料测算出兰州市典型繁华商业路段路线基准地价,对路线基准地价进行了对比分析,并运用平均深度百分率法建立了深度修正体系。结果表明:在兰州市商业用地Ⅰ~Ⅲ级范围内所筛选的22条典型繁华路段中,不同级别路线基准地价均略高于相对应的级别基准地价;同一级别不同路段随着距离商服中心远近距离不同,路线基准地价具有明显的差异;商业用地级别越高,路线基准地价与级别基准地价对比越明显。这充分体现了商业用地对区位条件十分敏感的特点。因此认为在今后商业用地基准地价评估过程中,应充分运用路线基准地价的方式来表达基准地价,精确地反映商业用地路线的价格,确保地价管理与决策体系的科学、合理性。     

欠发达县域乡镇基准地价评估方法研究

[目的]探索欠发达县域内乡镇基准地价评估方法,以解决地价样点资料缺乏情况下基准地价评估问题。[方法]文献研究法、实证研究法、描述性研究法、探索性研究法。[结果]在分析土地质量与地价关系的基础上,提出地价质量控制法,对样点缺乏情况下的县域内乡镇基准地价进行评估,并通过实证研究对方法进行验证。[结论]提出的方法科学合理,降低了样点缺乏对乡镇基准地价评估结果的影响,克服了传统基准地价评估方法的不足,该方法简易,便于实际应用,可为我国乡镇基准地价评估的方法体系提供新的思路。     

城镇土地基准地价更新中的若干问题探析

本文结合山东省城镇土地基准地价更新的实际,分析了基准地价内涵的界定、地价体系构成、基准地价评估中有关参数的确定等有关问题,提出了一套科学、合理、操作性强的基准地价更新的方法和手段,以期为今后我省基准地价更新工作起到参考和借鉴指导作用。     

江安县城区土地定级估价的研究

以大量调查资料为基础,分析影响土地质量和土地效益的诸多因素,运用多种技术方法,进行科学的测算,确定了江安县地区各级土地及不同用途的基准地价,将成区土地划分为I,Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ4个级别,使之能较为客观地反映城区内部土地的区位条件和用地效益的差异,同时也体现出土地质量及其分布规律。三研究过程中,利用计算机进行综合评定和划分级别,建立起以基准地价和宗地地价修正系数为核心的地价体系,为江安县城区合理利用土地,进行城镇土地规划提供了科学依据。     

盘锦市国有农用地定级与基准地价研究

为支撑农村土地制度改革和农垦改革发展,避免国有农用地资产流失,有国有农用地的区域应加强农用地价格评估与管理,完善国有农用地基准地价体系.采用文献分析、实地调查相结合的方法对盘锦市国有农用地定级与基准地价评估过程中的关键问题进行了探讨,对盘锦市独有的稻田养蟹、苇田养蟹等国农用地的特点进行分析,最终划定盘锦市国有农用地级别并评定基准地价.     

城市土地可持续利用评价方法研究

本文在对城市土地利用系统分析研究的基础上，以山东省泰安市为例，从资源环境、经济、社会三个方面构建了适合中等城市土地可持续利用的评价指标体系，共选取了32个参评因子，对泰安市1997年城市土地可持续利用状况进行了综合评价。结果表明，目前泰安市土地利用仍处于初步可持续利用阶段。针对评价结果，对泰安市城市土地利用中存在的问题进行了分析，提出了促进城市土地可持续利用的几项对策。     

浅析土地整理中的产权和经济关系

首先针对不同土地整理方式分析其产权关系和经济关系,再从土地整理开发投资的角度分析土地整理投资与土地价格的关系,讨论了整理地块价格评估的方法,并提出整理地块的价格评估应以产权关系为基础,遵循市场规律、公正地评估其公开市场价格,引入价格机制促进土地整理的顺利发展。     

鸡泽县农用地定级估价研究

农用地定级估价研究是国土资源部新一轮国土资源大调查中的重点工作之一,是贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》的重要基础工作。参考农用地定级估价规程,制订了鸡泽县农用地估价的整体思路和技术路线。在农用地定级基础上,应用样点地价平均法测算农用地级别基准地价,并在农用地定级因素因子指标体系基础上,编制宗地地价修正系数表及说明表,应用修正系数法评估农用地宗地地价,并指出了农用地估价成果的应用方向。     

城镇基准地价修订及预测方法比较研究

城镇基准地价是对城镇地价水平的客观反映。其受城镇社会、经济、文化等诸多因素的影响，并随着城镇的发展而变化。为了保证城镇基准地价的现势性，必须及时对已评定的基准地价进行修订，或对之进行短时期的预测。在阐述基准地价修订和预测的必要性的前提下，分类介绍了多种修订及预测的方法及适用范围，并对之作了比较。     

城镇标准宗地制度研究

对城镇标准宗地制度的功效、特征、配置技术方法、配套措施等进行了分析和阐述，提出城镇标准宗地的配置方法，并建立城镇标准宗地修正体系，实现对城镇地价的动态监测。     

收益还原法中还原率的理论探讨与求取方法

土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化.收益还原法正是居于这种理论基础而得于引申并成为不动产估价中常用方法.不动产估价是一门专业性很强的工作,估价人员必须具备丰富的实践经验,才能做出准确合理的判断.许多学者形象地将不动产估价定义为：不动产估价=科学＋艺术.在运用收益还原法评估不动产的价值时,还原率确定的准确与否对估价结果的准确性有着非常重要的影响,笔者试图从多种途径和多角度对还原率的影响因素进行分析以寻求实践中确定还原率的科学方法.     

新乡市市区征地区片综合地价测算研究

以新乡市市区为研究区域,详细论述了征地区片综合地价测算过程中区片地价的测算方法,在区片划分的基础上,以农用地地价修正法为主,产值倍数法为辅,测算了区片内的综合地价。将初步结果经对比论证,得到科学合理、切实可行的最终结果。     

利用人工神经网络进行国有土地价格评估的探讨

在研究国内城市土地评价方法和分析了山西省自然、经济和社会状况的基础上，提出利用人工神经网络、结合特尔菲法建立城市国有土地资产总量评估指标体系，以城市的综合平均地价为评价目标的国有土地资产总量评估方法。本文在模型建立过程中，以山西省22个城市中的18城市的资料为学习样本，以20个城市评估指标为输入，以城市综合平均地价为输出，建立了三层BP人工神经网络，并以其余4个城市的资料作为验证，取得了较好的模拟效果。有效地解决了利用有限的城市(镇)地价资料，结合城市(镇)统计资料，进行国有土地价格的评估，进而为国有土地资产总量的评估提出新的探讨途径。