城镇土地定级与基准地价更新调整研究——以察布查尔锡伯自治县为例

结合察布查尔锡伯自治县实际,采用综合定级方法,划分土地级别界线;以收益还原法分析计算租赁样本,确定商业用地基准地价;以剩余法分析房屋交易样本,计算住宅用地基准地价;在收集相关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料的基础上,以成本逼近法计算确定工业用地基准地价。结果表明:土地级别基本上是从城市中心的一级地向外逐步降低过渡到三级;距离城市中心越远,各类用地地价的差别就越小。此次基准地价更新成果,察布查尔锡伯自治县各级别及用途土地都较2009年评估的基准地价有了一定幅度的提高,特别是商业用地、住宅用地基准地价提高均超过50%。     

无地价样点或样点数量不足情况下基准地价评估方法研究

[目的]解决在基准地价评估时,解决某一级别范围内无地价样点或地价样点数量不能满足数理统计要求时如何确定基准地价的问题。[方法]通过建立土地级别和已测算级别基准地价之间的数学函数关系,经过对比分析研究,选择合理模型,计算无地价样点或地价样点数量不足土地级别的基准地价。[结果]经研究土地级别和基准地价分布规律的分析得出,级别和基准地价之间呈指数关系并建立相关模型,确定了无地价样点的末级土地级别基准地价,通过实例验证,基本符合当地实际。[结论]应用数学模型计算无地价样点或地价样点数量不足情况下的级别基准地价是一种行之有效的方法。     

基于数字地价模型的城镇土地级别调整研究

针对城镇基准地价更新中土地级别范围调整问题,提出了运用数字地价模型去调整土地级别,用已交易的土地价格数据为前提,在ArcView系统支持下,选择合理的空间内插模型,将区域的交易地价点进行栅格化处理,可以生成三维地价模型,直观地再现了土地价格格局,内插计算出该区域内每一个单元的地价,然后根据一定的地价幅度生成土地级别图,与原有的土地级别对比,进行土地级别范围的确定和调整。     

德州市城区基准地价对比分析

为掌握德州市城区基准地价演变趋势,通过对比德州市2010年和2007年城区基准地价,从定级范围、地价内涵、土地级别、技术手段和地价水平五个方面分析基准地价更新变化情况。更新后的基准地价,在范围上更符合土地利用总体规划;在内涵上更加充实,由"毛地、熟地价格"调整为"净地价格",容积率分级别确定;在级别上进一步优化调整范围;在手段上更加丰富科学;在地价水平上更符合德州地价变化情况。更新后基准地价存在的问题凸显在工业用地级差偏小,不能准确反映区位差别;受政策调控影响明显,不能客观反映市场状况。     

MapGIS在基准地价动态分析中的应用

以2001、2006年石家庄市基准地价为例,利用MapGIS的图形处理和库管理2个模块,将各用地类型更新前后的土地级别与基准地价图进行叠加分析,提取级别变化图斑并赋级别属性,客观准确地分析基准地价更新前后的变化幅度.并结合图表进行综合研究,归纳总结基准地价动态变化规律和驱动机制.     

小城镇基准地价评估初步研究

基准地价评估是目前土地管理的一项重要的、经常性的工作。小城镇由于规模较小，土地利用效益较低，房地产市场不发育，基准地价评估较难。本文根据几个小城镇基准地价评估实践，提出一套实用的、简便的、可操作性强的小城镇基准地价评估方法。     

基于数字地价模型的城镇土地级别调整研究

针对城镇基；隹地价更新中土地级别范围调整问题，以抚州市为例，提出了运用数字地价模型调整土地级别。在ArcviewGIS软件支持下，根据已交易地价点的矢量数据，采用格网建模方式，选择合理的空间内插模型，以生成三维地价模型，直观地再现了土地价格格局，再内插计算出该区域内每一个单元的地价，然后根据一定的地价幅度生成土地级别图，与原有的土地级别进行土地级别范围的确定和调整，为政府调节土地市场起到一定的借鉴作用。     

基于ArcGIS城镇土地级别和基准地价空间变化分析

文章运用ArcGIS软件的空间数据处理工具,对西安市临潼区、阎良区、蓝田县、高陵县2007~2011年时间段土地级别和基准地价进行空间变化分析。同时,对比4区县土地级别和基准地价空间变化规律,为2015年新一轮城镇基准地价更新与调整成果应用提供参考依据。     

商服用地及其细分用途基准地价评估研究

随着中国城镇土地使用制度改革的不断深化和土地市场的不断发展,基准地价精细化管理已是客观现实需求。在分析了商服用地用途细分必要性的基础上,提出了商服用地及其细分用途用地区片价及级别基准地价评估的总体思路与方法。通过具体案例,系统地研究了商服用地用途细分、细分用途基准地价评估的具体过程,以期为细分用途基准地价体系建设提供思路,满足当前土地市场管理及评估的需要。     

武安市域土地价格水平协调研究

区域土地价格协调是深化城镇土地使用制度改革、强化土地资源管理的需要,有助于实现土地资源的有效利用和土地市场的均衡发展。将城镇土地分等和基准地价平衡结合起来,使土地使用价值与价格相匹配,调整城镇基准地价,建立有序的区域土地价格体系。以武安市为例,采用加权计算得到各城镇的综合地价,利用分等结果对综合地价进行平衡,再通过计算城镇土地底价,可得区域协调的城镇基准地价。武安市城镇地价研究表明,通过城镇土地分等与基准地价平衡,能协调区域土地价格,促进区域土地市场持续发展。     

基于地价质量协调度的城市理性地价研究——以全国35个重点监测城市住宅地价为例

研究城市理性地价是城市土地资产核算和价值评估的客观需要,可为政府根据价格信号做出科学决策提供依据.以全国35个重点监测城市2008-2013年住宅地价为研究对象,采用多因素综合评价法测得城市地价质量,运用序列化比较检测城市地价间的协调程度,并通过构建回归模型对城市理性地价进行判断.结果表明:(1)研究期间住宅地价总体呈平稳上升趋势,仅哈尔滨、南京等9市略有下降;(2)住宅地价处于基本合理范围内的城市约占60%,其余城市地价实际值与理论值差距较大;(3)以经济发展水平和地价水平进行衡量,东部沿海城市条件优越,形成双高型城市;中、西部地区相对较差,形成双低型城市;(4)地价较为合理的城市其地价与地价质量协调性也较好,二者匹配度较高.     

关于城市地价动态监测的几点思考

城市地价动态监测是政府制定地价管理政策和调控土地市场的重要基础。分析了城市地价动态监测的内容、作用,归纳了当前存在的问题,并提出相应的对策和建议:第一,完善地价动态监测制度,扩大监测范围,明确监测执行机构,保障运行经费;第二,应确保监测数据的准确性和系统的安全性;第三,修改完善技术规范;第四,深入开展相关研究。     

利用人工神经网络进行国有土地价格评估的探讨

在研究国内城市土地评价方法和分析了山西省自然、经济和社会状况的基础上，提出利用人工神经网络、结合特尔菲法建立城市国有土地资产总量评估指标体系，以城市的综合平均地价为评价目标的国有土地资产总量评估方法。本文在模型建立过程中，以山西省22个城市中的18城市的资料为学习样本，以20个城市评估指标为输入，以城市综合平均地价为输出，建立了三层BP人工神经网络，并以其余4个城市的资料作为验证，取得了较好的模拟效果。有效地解决了利用有限的城市(镇)地价资料，结合城市(镇)统计资料，进行国有土地价格的评估，进而为国有土地资产总量的评估提出新的探讨途径。     

喀什市城市地价水平动态分析

为详细地了解和掌握城市土地价格变化的水平和规律,提高基准地价更新的效率和时效性,对喀什市城市地价水平进行了动态分析。采用城市地价评估方法对选取的监测点进行地价评估,监测不同地段的地价变化情况。从商业地价、住宅地价、工业地价和城市地价水平值对喀什市城市地价水平及发展趋势作分析。结果显示：喀什市城市地价总体水平继续呈现稳中有升的态势,其中商业增长率上升比较突出,工业和住宅增长率相对较低,但其整体水平及其增长速度均低于全国平均水平。因此,喀什市城市地价发展平稳,预计喀什市城市地价将继续稳步提高,但涨幅不会太高。     

肥乡县城区基准地价更新成果分析

根据《城镇土地估价规程》的规定和国土资源部的要求,河北省国土资源厅对各市县的基准地价更新工作进行了统一部署,肥乡县国土资源局采用"综合定级,分类估价"的技术路线对城区基准地价进行了更新。阐述了基准地价更新的必要性,采用纵向和横向2种途径对更新后基准地价成果的合理性进行了分析,并提出了成果应用的建议。     

淮北市基准地价结构比率分析

城镇基准地价居于基础地位,是其他地价产生的根源[1],是政府调控土地市场地价水平的依据,对一个城市地价起着导向作用。该文在对2011年淮北市基准地价分析的基础上,计算基准地价内部结构比率,并结合实际情况对其进行分析,揭示城镇基准地价的一般规律,并分析地价结构比率变化产生的原因,以期城镇基准地价在实际应用中能更好的发挥作用。     

土地利用规划与城镇地价的关系研究简

分析了土地利用规划与城镇地价的相互关系：土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，对土地的经济价值及其空间分布有着非常深远的影响；而地价作为土地经济价值的体现形式，对土地利用规划也有着重要的指导作用。土地利用规划与城镇地价具有一致性，可以说“规划即地价”。因此，在社会经济发展过程中，应充分考虑到两者之间的相互关系，实现城镇地价与土地利用规划的统一，达到社会效益的最大化。     

容积率与土地估价的相关性研究

分析了容积率构成因素的模型,指出了容积率是影响土地价格的关键性因素.在构建容积率修正系数体系和最佳容积率体系的基础上,分析了容积率体系的动态变化.结果表明,容积率在一定程度上影响和制约着城市地价,只是不同状态下会出现不同方向的影响.因此,容积率在土地估价实践中具有重要作用.容积率在基准地价评估中,是作为修正因素参与对比较实例地价的修正;在宗地价格评估中则是作为修正因素参与对基准地价的修正.