不动产抵押中的法律问题——《物权法》关于不动产抵押的规定

导读:抵押作为一种古老的融资担保形式在经济生活中的适用极为广泛.在我国经济飞速发展的今天,越来越多的人们开始利用手中最具有经济价值的不动产为自己筹措资金.特别是在我国广大农村,要发展村办企业,要搞活农村经济,农民手中缺乏资金是最大的难题.为解决资金匮乏的问题.用房屋和土地抵押就成为筹措资金、获取贷款的最主要来源之一.是否所有的土地和房屋都能用作抵押呢?做不做抵押登记有何区别?本文将以<物权法>的规定为依据,并结合<担保法>的相关规定给你一个确切的答案.     

动产抵押中的法律问题——《物权法》关于动产抵押权的规定

导读：所由于诸多中小企业在建立和发展阶段，缺乏资金，融资困难的现象比较严重。面对这些问题，为了搞活经济，就需要充分发挥动产的效益，促进动产物尽其用。对此，我国的《物权法》和《担保法》在规定不动产抵押之外，还规定了动产抵押。在动产抵押中，哪些动产可以设定抵押？动产在进行抵押时的公示方式是什么？是否需要登记？登记的效力是什么？动产抵押在实现中应注意哪些问题？特别是与动产质押权和留置权同时存在时动产抵押权该怎样实现？等等，这一系列问题需要我们深入了解并明确法律的相关规定，以期全面理解动产抵押制度，为农村乡、镇企业、农户及中小企业的资金筹措找到更好的法律出路。     

房与地之间流向中衍生的财产风险--《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

房与地之间流向中衍生的财产风险—《特权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

房与地之间流向中衍生的财产风险——《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年,随着我国农业经济的进一步发展,农村土地制度改革的深化,尤其是在新农村建设的进程中,农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是:农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转?这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地?出卖农村宅基地,或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为,是否符合《物权法》和相关法律的规定?《物权法》及相关法对此是如何规定的?引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出,我国实行的是房地一体化原则,也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让,抵押,房地一体化原则也被称为"房随地走"或"地随房走",这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。"小产权房"是在农民集体所有的土地上建造的房屋,根据"地随房走"的规则,购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是,根据《土地管理法》第63条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"的规定,农村集体的土地使用权此时并不能发生流转,房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定,所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神,就农村土地上的"小产权房"及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望,以馔读者规避其内涵风险。     

论土地承包经营权抵押

土地的合理有序流转是社会主义市场经济发展的客观需要,而现行法律对农村土地承包经营权的流转尤其是作为流转方式的抵押限制过多,不利于农村经济的发展和农民生活水平的提高,文中拟在对国内外有关土地抵押进行分析的基础上,提出完善我国土地承包经营权抵押的意见和建议。     

“杨凌模式”对活体牲畜抵押融资的启示——以内蒙古为例

目前制约我国农业发展、农村经济增长和农民收入提高的重要因素仍然是农村资金供给不足。将活体牲畜引入抵押融资范畴,可以有效拓宽农牧业经营主体的融资渠道,激活农村金融市场,解决"三农"资金约束。对于以畜牧业为经济主体的内蒙古自治区,探索活体牲畜抵押融资将极大地缓解内蒙古农牧业经营主体的资金需求。笔者通过对活体牲畜抵押贷款"杨凌模式"的剖析,分析其存在的问题并吸取经验,提出适合内蒙古开办活体牲畜抵押融资的措施:政府应出台活体牲畜抵押融资的具体法规,成立专门的组织协调机构;创新养殖业保险品种,提高参保率;设立并有效管理风险补偿基金。     

土地承包经营权的保护与限制——《物权法》关于土地承包经营权的规定

土地承包经营权因其关系到农民最基本的日常生产、生活,已经成为广大农村公民最为关心的热点问题之一。土地承包经营权是我国农村土地法律制度中特有的概念,是我国农村集体经济组织实行土地承包责任制的产物。这次《物权法》的出台,对于一些在《农村土地承包法》中比较模糊的问题作出了更为明确的界定和规范。专家指出,在土地承包经营的法律实践中,一些涉及土地承包的问题曾困扰着农民朋友,例如,到底什么是土地承包经营权？谁有资格承包经营村里的土地？土地承包经营权究竟是何时生效的？土地承包合同约定的承包期未满,村委会要调整承包地,这样可以吗？有人想买承包地建工厂、房屋,可不可以卖？等等,这些问题在《物权法》中都有了明确规定。《物权法》的出台,对于明确土地承包经营权的性质、内容等方面作出了明确的界定和支撑,进一步巩固和完善了国家对农村土地的法律调整,对推动农村经济发展,保护农民的合法权益有重要的意义和作用。 笔者针对近年来有关农村土地的一些敏感问题,结合《物权法》进行了深入浅出的阐述、解读。希望对广大读者准确理解、学好用好、自觉遵守《物权法》起到积极的推动作用。特别是希望能对畜牧业的相关企业依法用地,把握住法规尺寸有所帮助。     

失地农民的权益如何保障？——《物权法》关于征收土地的规定

我国的法律对诸如因征地衍生的一系列问题又是如何规定的？《物权法》出台之前,我国的《土地管理法》及其实施条例,《土地承包法》和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》等法律文件对此作了相关规定,但相互之间缺乏衔接。专家强调指出,物权法关于土地征收制度的规定,对于充分保护农民集体、农村公民土地财产权益具有十分重要的意义。即使在私人物权因社会公共利益受到限制时,也应最大限度地保护被征收人的物权不受行政权力的“非法”干涉与侵害。《物权法》作为我国法律体系中的基本法律,已经确立了土地征收制度的基本框架和制度内容,现有的与《物权法》相冲突的规定以及未来的配套法,都应该在其框架内进行修正或细化规定,而不能违反物权法的基本精神。《物权法》高屋建瓴地对土地征收进行了原则性规定,体现了“重农”思想和对“民生”的终极关怀,对保护失地农民的权益有着极其关键性的指导意义。     

《土地登记办法》2月1日施行

《土地登记办法》明确规定,土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则。按照《土地登记办法》规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之     

我国生物资产抵押融资模式比较研究

我国农村生物资产抵押融资业务相较发达国家来说起步较晚,拓展抵押模式能够有效促进生物资产抵押更好地开展与实践。我国目前主要存在四种典型的生物资产抵押模式,笔者针对适用范围、市场化程度以及制度要求三方面对不同的融资模式进行比较分析,提出应完善和探索复合模式、分类抵押以及生物资产联合抵押模式的建议,以促进生物资产抵押业务的进一步发展。     

为您服务

有问有答问:我投资开办养殖场因资金周转困难,想向银行申请短期贷款,但银行要求我提供保证人保证或财产抵押。因我一时难以找到保证人,我拟以自有固定资产抵押担保,请问哪些财产可作抵押?答:抵押是指债务人或第三人不转移对财产的占有,将该财产作为债权的担保。如债务人到期不履行债务时,债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保关系中,提供抵押担保的债务人或第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押物。依我国《担保法》第三十四条的规定,可以抵押的财产包括抵押人所有房屋和其他地上…     

这样的房产抵押不受法律保护

案情:1999年4月11日,江苏省睢宁县水产养殖场因经营之需向鲍某借款4.2万元,双方约定月息为2.5%,2000年下半年归还3.5万元,余款本息于2001年下半年还清,如不能按时偿还,用水产养殖场及房前土地等抵偿债务。借款到期以后,水产养殖场未能归还,鲍某于是向法院诉讼,要求被告(江苏省睢宁县水产养殖场)办理房屋及土地的过户手续。但是被告认为,双方虽然签订了协议,但是因为该协议没有办理抵押登记,因而关于以房地产抵债的约定无效。     

我国机构部门资金来源及运用状况分析

金融交易产生两方面的结果,一是使资金在不同部门之间流动,二是使各部门资金占用和资金来源状况、融资和投资结构发生变化。文章采用我国2010-2012年《中国统计年鉴》提供的资金流量表(金融交易)中的相关数据,针对我国经济总体、国内机构部门和国外部门的资金来源及运用状况加以分析,从而揭示我国各部门资金筹措的方向和渠道。     

影响农村经济发展的因素及对策研究

我国为全面提高农民的经济条件和生活水平,就必须要加快我国农村的经济发展,但是当前的社会经济基础条件下,有很多影响农村经济发展的因素,农民自身的素质问题,缺乏投资资金的支持,农业生产力低下等等。在我国国情下,达到缓解和根治这些制约问题,本文将从这些问题进行深入分析,在弄清问题本质的基础上,提出大力发展我国农村经济的对策。     

哈尔滨市农民专业合作社抵押贷款问题研究

随着哈尔滨市农民专业合作社的发展,其资金需求呈扩大趋势,在自有资金及非正规金融机构的贷款无法满足其需求的状态下,合作社更多转向正规金融机构贷款,正规金融机构出于风险控制考虑,对合作社的贷款多以抵押贷款为主,由于受到多方因素制约,合作社抵押贷款难以实现。笔者基于哈尔滨市185家农民专业合作社的调研数据,对农民专业合作社抵押贷款难以实现的原因进行分析。结果表明:合作社由于受限于法律、缺乏相应抵押物且抵押物难估值、抵押贷款金融风险大、银行对抵押物处置难、农业保险不完善等因素的制约,难以获得抵押贷款。笔者针对影响抵押贷款实现的因素提出相应解决对策。     

中央一号文件实践:首例农地抵押贷款落地

<正>作为对中央提出农村土地"三权分离"改革的一项重要实践,四川省成都市温江区日前完成了首笔农村土地经营权抵押贷款。专家表示,与正常的商业贷款不同,农地经营权抵押存在难以控制的偿还风险,值得警惕。农历新年刚过,41岁的温江苗木商郭朝建又从银行获得了一笔62万元的贷款,虽然这笔贷款与以往的贷款相比,并不算是一笔大数目。但这笔贷款却是郭朝建用122亩的农村土地经营权做抵押带来的。在温江,用种植在土地上的苗木做抵押向银行贷款已有多年,但这次,郭朝建只提供了流转合同、营业执照以及     

合法私有财产的保护“神”——《物权法》蕴涵的巨大作用与深远意义

导读：物权法是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本法。物权法明确了财产的归属与利用规则，与我国市场经济的完善、经济的发展以及十三亿民众的生产、生活息息相关。物权是基于对物的归属与利用而形成的一系列支配财产权利的总称。物权是财产权，但与另一大财产权债权不同，物权人行使物权时不须借助其他人的行为，可依自己的意志来行使，而债权是请求他人做一定行为的权利。专家指出，《物权法》是规范财产的归属与利用的法律规则，它保护人们合法取得的财产。归结起来，《物权法》的作用主要体现在定纷止争、物尽其用和保障交易这三个方面。《物权法》保护人们合法取得的财产，与财产的数量没有关系。随着改革开放的深入发展，人们的钱包逐渐鼓了起来，渴望其财产得到法律的保护。因此，在新的历史阶段，人们应该树立物权法律意识，尊重彼此的权利。唯有如此，人们才能没有后顾之忧地积极创造更多的财富，也才能使社会财富不断增加。《物权法》的制定和实施有利于稳定农村的土地利用关系。土地是农民的生存基础，土地问题也就成了农民最关心的问题。如，土地承包合同约定的承包期未满，村干部要调整承包地，这样可以吗？土地被征收了，能不能得到补偿，会得到什么程度的补偿？想扩大养殖规模，但需要一些资金，是否可以用土地作担保来贷款？有人想买承包地建工厂，可不可以卖？村委会关于土地补偿费的决定是否侵害了村民的利益？……《物权法》对上述问题一一进行了回答．其制定和实施将极大地丰富农民的权利．体现了对民生的关注和重农思想。[编者按]     

全国农村(区)统一灭鼠项目资金管理暂行办法

为加强全国农村（区）统一灭鼠资金管理．提高资金使用效益．根据《农业部财政项目支出管理暂行办法》及其他有关规定．农业部财务司制定了《全国农村（区）统一灭鼠项目资金管理暂行办法》。现本刊全文刊发．以飨读者。[编者按]     

浙江：活体畜禽可抵押贷款

近日，浙江省温州市出台实施办法，将推进活体畜禽抵押货款。《关于推进活体畜禽抵押贷款的实施办法》，是根据温州市农村金融体制改革的总体要求制定的。而随着该办法的付诸实施，温州市活体畜禽抵押贷款的额度得以明确：一般不超资产评估的80％。