房与地之间流向中衍生的财产风险--《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

房与地之间流向中衍生的财产风险—《特权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

让土地流转和规模经营健康发展

<正>近日,中央审议通过了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。如何贯彻落实好《意见》?农业部部长韩长赋也给出了回答。问:如何准确理解农村集体土地所有权、承包权、经营权"三权分置"?答:《意见》明确提出,坚持农村土地集体所有,所有权、承包权、经营权三权分置,引导土地经营权有序流转。首先要维护好农村土地集体所有权。《意见》强调,一方面要探索新的集体经营方式;另一方面,要行使好农村集体在土地流转和承包经营上的管理监督权,     

改革背景下“小产权房”法律规制的探析

"小产权房"是指在农村集体所有土地上建设用于居住的房屋,但因程序不合法、未缴纳土地出让金等,未能获得政府部门的权利证明,所以"小产权房"当事人的权利存在限制,一旦发生权利对抗时处于劣势,无法得到完善的司法救济。本文对"小产权房"问题深入研究,提出应当在明确土地产权主体前提下,采取分类处理"小产权房"的解决方式。     

中国农村土地改革的三个方向

新任中国证监会主席郭树清在2011财新峰会上提出,城乡生产要素的双向流动迫在眉睫,必须深化土地制度改革,先从政策上,然后再从法律上明确,农民对承包地和宅基地拥有长久的使用权。而近期四部委联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》也正式面世,通知要求,对我国农村集体土地进行确权登记发证,严格规范确认宅基地使用权主体,妥善处理农村违法宅基地和集体建设用地问题。     

集体所有土地如何转让

编辑同志：我公司欲在城郊建住宅楼，已看中属于乡社的一块地皮，但不知如何办理转让手续？读者：刘杰刘杰读者：据你所称，乡社的土地属集体所有的土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，土地使用权出让是在城市规划范围内的国有土地上进行的，所以可以作为土地使用权出让对象的地块，只能是属于国家所的土地。你公司欲获得属于集体的土地的使用权，是不能与某乡某社商谈转让的，而应由政府提出用地计划，由政府纳入计划，并依法将该土地征用转为国有土地后，你公司再与政府签订土地使用权出让合同，只有这样做才是合法有效的…     

农房将作为不动产统一登记

<正>国土资源部近日公布五部门关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知,明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程,强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。据悉,由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,     

改革和完善农村集体土地产权和利益分配制度研究

0.引言从建国初至今,中国农村先后进行了几次全国性的土地改革,1949年-1982年土地从私有到共有,二元体制形成。国家建设用地(城市用地、工矿用地、基础设施用地)实行以农地价值补偿为标准的征地制度。1979年开始的农村土地承包,所有权与使用权分离,国家鼓励土地承包权流转;依法取得的建设用地不得买卖、出租、抵押,但可以以入股方式办企业。1987年开始的城市土地出让,所有权与使用权分     

资产转让过程中涉及的税种

在生产经营过程中，可能会遇到资产转让行为．将会涉及系列的税收问题，涉及多项税种及相关规定，归纳起来有以下几方面。 一 契税 1 土地使用权、房屋所有权转让，由受让方交纳契税。     

土地流转≠农地入市

<正>"国土资源部将推广农村土地入市调节房价"、"‘农地入市’解困高房价"……近期,上述内容雷同的报道频现网络报端,引发不小的社会影响。那么所有的农村土地都可以入市吗?我国农村改革已经步入深水区,土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革是必须蹚过的河。过去在征收农民土地时,长期存在两个问题:一是农民土地被征收后,土地所有权都转为国有;另一个则是征收集体土地对农民     

农村集体建设用地使用权流转的法律探讨

随着农村城镇化进程的加快,农村集体土地使用权如何进行流转也逐渐成为亟待解决的问题。本文将着力对集体土地使用权中的集体建设用地使用权流转方面的有关问题梳理,并提出一些意见建议,以期对相关制度的建立和完善有所裨益。     

探讨草原承包中的有关法律问题

根据我国《宪法》和《草原法》的规定,我国的草原依法属于国家所有或者集体所有。国家所有的草原可以固定给集体长期使用。国家所有的草原、集体所有的草原和国家所有固定给集体长期使用的草原可以承包给集体或者个人使用。草原的所有权和使用权由县级以上人民政府登记造册,核发证书,加以确认。     

一件房屋赠与合同公证的法律分析

[案情简介]:1980年,张某取得当地人民政府颁发的宅基地批准证书,与其丈夫王某在本村建成一套房屋,但是没有办理土地使用权和房屋所有权登记。1992年,张某死亡,其遗产一直未曾分割。1993年,王某与顾某登记结婚。不久赶上全市开始进行大规模的土地使用权、房屋所     

农地入市 谁能成为农地新主人

<正>"四个全面"战略布局中提到"全面深化改革"。农村土地改革如何推进引发关注。围绕"农地",代表委员提出众多议案提案。国务院总理李克强所作的政府工作报告也指出,要做好土地确权登记颁证工作,审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。在政协委员温思美看来,"农地入市"能够增加农民的收益,但"不能太急"。农村土地将会如何入市?全国政协委员、农业经济学家温思美介绍称,农村土地流转涉及两方面,     

土地流转如何“转”起来——对山东省农村土地承包经营权流转的调查与思考

土地承包经营权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,让渡使用权。规范农村土地承包经营权流转是稳定和完善农村基本经     

八类农村产权可入市交易

<正>持续推进的农村改革又有了新进展。中国国务院办公厅近日发布《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》。意见对农村产权交易市场的定位、形式、运行、监管和保障措施进行了规范,指出现阶段农户承包土地经营权、林权、农村集体经营性资产等八类产权可入场交易。根据意见,现阶段可入市的交易品种主要包括:农户承包土地经营权、林权、"四荒"使用权、农村集体经营性资产、农业生产设施设备、小型水利设施使用权、农业类知识产权及农村建设项目招标和产业项目招商转让等其他品种。"这都是当前我国农村中最需要盘活的资产。"中国社科院农村所研究院李国祥认为,这八类产权的入市交易,     

农村建设用地流转法律问题研究

通过实证调查的三个典型案例了解目前我国关于农村建设用地流转的法律规定。在严格保障耕地红线政策下,本文分析农村建设用地流转中出现的问题,推进集体建设用地流转法律问题解决的对策思路。     

小产权房买卖中的法律争议问题探究

农村集体建设用地流转和入市是十八届三中全会提出的一项重要改革措施,然而关于小产权房买卖的问题,我国政策依然明令禁止小产权房的买卖,也尚无明确的法律进行规制。本文试图探究时下舆论比较关注的小产权房买卖中的法律争议问题,结合实例,提一些具体的建议。     

对毁田卖土的行为如何处理

编辑同志:我们这里在搞重点工程建设时,有的施工单位不按指定的地点取土,而是利用小恩小惠给附近农民一点好处,农民就让他们在自己的承包地里取土,致使一些耕地遭到破坏。请问,对这种行为应当如何处理?宁夏:刘文发刘文发同志:我国人多地少,土地资源十分宝贵。珍惜和合理利用每一寸土地,切实保护耕地,是我们的国策。农村实行联产承包责任制后,集体所有的土地承包给农民从事农、林、牧、渔业生产,这是农村的一项重大改革。根据宪法和法律规定,由农民承包的土地,其所有权仍属于集体,承包人只有使用权,没有处分权,不得将承包的土地进行买卖和非…     

日均七百吨蔬菜俏销上海市场苍山新建3万亩世博会专供蔬菜基地

土地承包经营权流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,让渡使用权。规范农村土地承包经营权流转是稳定和完善农村基本经营制度的重要内容。近年来,随着农村劳动力外出增多和现代农业发展,土地承包经营权流转呈现出许多新的特点。