我国农村宅基地流转法律制度的困境分析

随着经济的高速发展,我国城市化进程加快,限制农村宅基地流转的局限性日益凸显。农村宅基地隐形交易、土地闲置造成资源浪费、农民融资困难、土地所有者利益受损等现象屡见不鲜。如何与时俱进地改革农村宅基地使用权流转法律制度,使之适应社会经济发展和社会转型的需要,已成为一个不容回避的问题。本文以云南省农村宅基地流转状况为视角对现行农村宅基地流转制度进行研究,分析农村宅基地流转制度存在问题及危害。     

农村宅基地法定租赁权研究

现行法律规定重在实现农村房屋的保障居住功能从而忽视了其经济属性,已制约农村与农民发展,宅基地法定租赁权的提出是有效解决这一问题的一种尝试。宅基地法定租赁权是通过债权方式来实现集体外成员取得农村房屋的合法性,区别于我们通常所主张的物权方式。构建宅基地法定租赁权应充分考虑租赁权制度与宅基地本身两方面,在充分掌握相关理论、立法例以及现行规定的基础上,应重点将租赁关系主体、客体、租赁期限,租金的支付数额与期限以及房地权利归属等问题明确化,同时要妥善解决宅基地法定租赁权可能产生的内部公平与外部公平问题。     

新型城镇化农民工宅基地使用权流转行为研究

正1宅基地使用权流转的现状与问题1.1法律和政策严格限制宅基地流转我国现行法律和政策严格限制宅基地流转,只允许农户在本集体经济组织内部流转宅基地。2004年国土资源部门颁发的《关于加强农村宅基地管理的意见》也严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证,这封死了宅基地向城镇居民流转的大门。《担保法》第三十七条规     

农村宅基地流转模式比较分析与路径选择研究——基于农民福利视角的实证分析

在城乡统筹发展背景下,农村宅基地流转已成为破解中国农村宅基地闲置、低效利用的综合路径。本文基于比较研究法与理论模型法,对农村宅基地流转模式(政府主导模式、集体推动模式与农民自发模式)基本特征、农民福利进行了比较分析。最后,结合中国农村实际情况,从健全农村宅基地法律保障体系、因地制宜选择农村宅基地流转模式、建立科学完善的拆迁补偿机制等方面提出了政策建议。     

农村宅基地流转制度研究

村宅基地是农村诸多土体组成部分中至关重要的一个部分,同时也是国家给予农民的一项重要的政治保障。目前我国立法,对农村宅基地使用权流转采取的禁止态度已经与现实社会产生了矛盾,这种矛盾导致了一系列农村宅基地利用问题的产生。本文着重从我国农村宅基地使用权自由流转的现状着手提出了我国现行法律完善我国农村宅基地使用权流转的几点对策与建议。     

政府主导下的农村宅基地流转过程中的农民权益保护研究———以南京市为例简

农村宅基地流转是进一步释放农村劳动力、提高农民收入水平以及促进城乡统筹发展的重要途径.然而在农村宅基地流转过程中,由于法律法规的不明确,导致土地产权不明晰,农民在土地流转中处于被动地位,合法权益受损现象严重,并由此引发了众多农村群体性事件.该研究在实地调研的基础上,对南京市六合区金磁村宅基地流转中现状及问题进行研究,结果表明,农民权益受损的原因在于自身素质低、产权不明确及法规不健全等方面,提出了通过提高农民素质、明确宅基地权能、合理分配土地流转收益、健全法律法规等保护农民权益的对策建议.     

农村宅基地使用权流转实践与探索——基于宁波市的分析

宅基地使用权流转现象在我国农村大量存在。基于宁波市农村宅基地使用权流转现状的调研,分析宁波市农村宅基地使用权流转实践中的有益做法、存在问题,剖析农村宅基地使用权流转的影响因素,探讨促进农村宅基地使用权流转的途径。结果表明,宅基地使用权流转形式多样化,推行宅基地使用权抵押,采用多种形式建设农村住房、实行宅基地管理信息化等做法对提高农村土地利用效率,增加农民财产性收入具有推动作用。然而,实践中仍存在"一户多宅"、违法违规用地建房和非法流转交易等问题。导致这些问题的主要原因是社会发展对宅基地使用权流转的客观需求,法律对宅基地流转的限制造成了宅基地使用权的隐性流转,宅基地使用权流转监管缺位以及与宅基地相关的法律法规存在缺陷。据此,提出了改革农村宅基地使用制度、完善宅基地相关立法、建立健全宅基地交易市场等对策。     

宅基地流转与新农村建设

新农村建设在全国如火如荼的开展,涉及到大面积的旧有或空置的房屋拆除或重建,这将如何规范农村宅基地的流转提上了议事日程。本文探讨了现行法律对宅基地流转的规定缺陷及其流转中存在的问题,提出了如何规范其流转的建议。     

农村宅基地使用权流转法律制度初探

1 现行法律对农村宅基地使用权流转的规定 在我国，农村宅基地使用权是指农民在农村和城市郊区集体所有的宅基地上所享有的建造房屋以使用、居住的一种权利。农民需要宅基地建造房屋的，必须依法取得宅基地使用权。经合法取得的宅基地使用权受法律保护。宅基地使用权作为一种物权，是我国物权法体系中一个特有概念，是农民基于集体经济组织成员身份而无偿取得的一种物权。宅基地使用权取得的身份性和无偿性（福利性）导致其不得自由流转即不得自由转让、出租抵押、继承或改作其它用途。对此我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《担保法》等法律法规亦有明确规定。     

农村房屋买卖纠纷现状考察及解决路径探析

典型的农村房屋买卖纠纷主要集中在两方面:一是发生在同一农村集体成员之间由于登记手续欠缺引起的纠纷;二是集体组织以外的农民以及城镇居民购买农村房屋的买卖合同效力问题引起的纠纷。现行法律法规对于农村房屋登记等存在缺失以及农村房屋买卖合同的效力不明确导致司法实践的审判结果不统一。从法理层面、制度层面、社会效果层面等分析农村房屋买卖合同效力判定及合理性。我国应构建科学系统的农村房屋买卖法律体系以及配套制度来保障农村房屋买卖合同的效力。具体包括:建立关于农村房屋买卖以及农村宅基地使用权流转等专门立法,以弥补农村房地产立法方面的缺失;基于房地分离模式基础上引入法定租赁权制度;明确农村不动产物权变动模式等。     

论新农村建设与农村宅基地合理利用

从农村宅基地利用管理的角度出发,总结了新农村建设对我国农村宅基地利用与管理的新要求,分析了我国农村宅基地利用与管理的现状及存在的主要问题,并提出通过改革现行农村宅基地产权制度、完善管理制度和促进宅基地合理利用的对策措施来加强农村宅基地的利用与管理,以适应社会主义新农村建设的需要。     

农村土地使用权流转的制约因素及对策研究——基于对重庆开县明水村82户农户的问卷调查

以重庆开县为例,运用问卷调查和统计分析方法,分析农村土地使用权的流转现状及制约因素。结果表明:收入高的家庭发生流转的比例高;文化程度的高低对发生土地流转影响不大;农户对发生土地流转的时间意愿很短;农户发生土地流转后的生活来源主要是外出打工和子女赡养;大部分农户对土地流转的法律法规不了解;发生土地流转的形式主要有转包、出租、转让、互换、入股;确定土地流转关系的方式主要是口头协议;土地流转主要发生在本社和本村内。提出促进农村土地使用权流转的针对性建议:发挥农民的法律主体作用,增强农民的权力意识;搞好农村土地确权、登记、颁证工作;健全与完善农村社会保障体系;推行服务性和责任政府;加强法律、法规建设,加快土地流转市场化。     

农村集体经营性建设用地入市流转存在的问题及对策——以陇西县为例

利用文献资料法、实证研究法,对甘肃省陇西县农村集体经营性建设用地入市试点进行实证研究,指出法律不完备成为农村经营性建设用地入市流转的制约因素,收入分歧已成为农村集体经营性建设用地入市试点的难点,主体不明、产权模糊、缺乏统一流转平台、不符合规划用途管制等因素严重制约着农村经营性建设用地入市流转。为全面推进农村集体经营性建设用地合法有序流转,必须修改完善《土地管理办法》等相关法律,出台《农村集体经营性建设用地入市流转管理办法》,建立科学的流转利益分配机制,加强规划管控,完善流转机制,加快推进不动产统一登记。     

探析我国现行土地征用制度与农民权益保护——以丽水市为例

分析了当前土地征用制度存在的缺陷和土地征用实务中存在的矛盾。以浙江省丽水市为例,用典型研究的方法,对如何构建新型土地征用制度作了进一步的思考,围绕农民权益的保护,从严格界定土地征用范围、规范征地程序、制定合理的土地补偿标准、加强失地农民社会保障体系建设、完善农村集体土地产权制度、探索被征地农民的安置方式等7个方面提出了建设新型征地制度的措施。     

《民法典》视域下土地经营权担保法律制度研究

《中华人民共和国民法典》构建了土地经营权担保法律制度的宏观框架和基本原则,针对试点实践中土地经济价值难以实现和土地经营权担保融资效果不明显的问题,从学理和规范层面入手,提出土地经营权担保物权的权利性质为抵押权,担保类型为抵押。以流转为标准区分担保主体,不发生流转时,主体为土地承包经营权人和金融机构;发生流转时,主体为土地经营权人和金融机构。应当在《中华人民共和国民法典》视域下结合土地经营权担保的适用困境,明确土地经营权担保的主、客体,采用登记生效主义,探索担保权利实现方式,并进一步完善配套制度建设。     

农地使用权流转中农民土地权益流失及对策

土地权利是农民最重要的财产权利,农村土地流转便是以市场机制为基础的一种土地资源配置方式。目前,我国农村土地流转存在多种形式和途径,但是土地使用权流转制度还不够完善,特别是在保护农民土地权益方面。该文分析了农地使用权流转中存在问题和农民权益流失的原因,提出了农地使用权流转中农民土地权益保护的政策建议。     

农村宅基地入市问题与路径研究

在耕地保护日益严峻、城镇建设用地远远不能满足需求时,农村宅基地入市流转越发显得重要而紧迫。采用问卷调查和归纳分析方法,以国家集体建设用地流转试点长垣县为例,分析了农村宅基地流转情况、总结宅基地管理中存在问题,探索了经济新常态下适合粮食生产核心区经济发展的宅基地入市的途径和方法。提出了规划引导、立法支撑、科学管控、规划监管是农村宅基地入市有效选择。     

我国农村土地地权资本化问题之法经济学分析

为寻找我国农村土地地权资本化法律制度困境的出路,结合法学与交易成本理论对我国农村土地制度和法律环境存在的问题进行研究分析。研究认为:制度条件对产权和交易的约束更为关键,国家、集体和农民三者所共同形成的权利主体关系和产权结构准确定位以及土地增值收益权和分配机制的保障是关键点;土地产权结构应当选择一个交易成本最小化的法律结构,通过构建分层式复合产权结构、制度化农村土地承包权期限和范围、法律化农村土地资本化权利主体持续受益机制、明确利害关系人各方权利义务范围等优化产权结构。权属完全赋予单一主体是消除当前农村土地权利冲突较为经济的方式。     

土地承包经营权流转机制的探索与建议——以黄山市为例

完善农村土地流转机制是农村经济发展的重要保证,促进农村土地承包经营权的合理流转已成为当前完善和发展农村家庭联产承包经营制度的一项重要措施。通过对安徽省部分市、县土地流转情况进行调研,就土地流转中涉及的政策法规体系、消除农村土地的直接社会保障功能为农村土地流转创造宽松的外部环境、土地流转所应当遵循的原则、建立和健全土地流转管理机制和市场服务机制、规范土地流转行为等问题进行了较系统的探讨,提出了自己的看法和建议。     

农村土地承包经营权流转问题研究

从土地承包经营权的法理阐释入手,分别阐释了农村土地承包经营权主体的界定、土地承包经营权的占有权、使用权、收益权,生产经营自主权和产品处置权,承包地的征用、占用补偿权,以此来说明土地承包经营的内涵。对土地承包经营权与非农用地和土地承包经营权的公示进行了深入细致的分析。认为需要建立规范的农村土地产权登记制度以完善土地承包经营权,农地权公示也应采取登记生效主义,从而更有利于在制度上保证农地向非农地转换的合法性。从规范土地流转法律和承包费用2个方面完善农村土地的流转：在农地权变动方面,要进一步完善流转的种类与内容,减少流转的非法律形式的限制条件;在承包费方面,应对土地承包费进行规范,以减小因法律空白而造成的发包方与承包方之间的矛盾。