宅基地使用权流转模式之构建

宅基地使用权的创设是为了保障农民的生存权益,所以相关法律严格限制其流转。在统筹城乡发展的背景下,各地加快了宅基地使用权流转方式的试验,现有的结果也都只是权宜之计。放宽宅基地使用权的流转限制、建立宅基地使用权流转制度是当务之急。     

论“三权”分置下农村宅基地使用权的转让

宅基地"三权"分置是农村宅基地使用权制度改革的重大事件,为农村宅基地使用权的转让提供了制度基础。改革试点区域将宅基地使用权转让中的受让人范围从本集体经济组织成员拓补到本行政区域范围内的集体经济组织成员。当下开禁城镇居民购买宅基地的条件还未成熟。《土地管理法》的修订应在宅基地"三权"分置和宅基地使用权转让上有所作为。在坚持宅基地集体所有权、保障农户资格权、宅基地使用权转让的房地一体原则基础上,科学构建宅基地使用权转让的制度和规则。     

宅基地使用权流转的路径探究

目前法律在宅基地是否能够流转的问题上持审慎的态度,但是实际上在城乡经济活跃的地区,宅基地使用权交易时常发生。现阶段在充分确保发挥宅基地的社会保障功能的基础上,可以考虑逐渐放松对宅基地使用权的限制。本文采用数据分析和文献研究的方法,探究农村大量宅基地被闲置的原因,并对试点地区农村闲置宅基地的处置模式进行归纳分析,提出农村宅基地流转的建议:国家需要制定农村宅基地管理和使用权流转制度;地方可以在不抵触法律的前提下,对宅基地使用权进行流转登记,在经济活跃的地区建立标准化、成体系的宅基地市场。     

宅基地使用权的历史沿革及启示

目前,我国亟需促进宅基地使用权流转的改革。通过探索宅基地使用权的历史沿革,剖析现存问题。提出进一步明确宅基地使用权利的具体内容,完善外部监管制度,统筹兼顾,保护农民利益等措施构建我国宅基地使用权制度。     

宅基地“三权分置”中资格权的性质浅析

宅基地资格权是深化宅基地改革、放活宅基地使用权的关键。宅基地资格权是由原宅基地使用权分化而来,并承接居住保障功能,其性质应界定为成员权。剥离身份属性后纯化为典型用益物权的宅基地使用权可以自由流转,农户的集体成员身份没有丧失,依然能凭借资格权享有相关的身份性福利。     

关于我国农村宅基地使用权流转的思考

文章在分析我国农村宅基地使用权流转的现状和必要性的基础上,对完善我国农村宅基地使用权流转提出了一些建议,以期有助于我国农村宅基地使用权流转的规范健康发展。     

“三权分置”背景下宅基地使用权继承问题研究

为促进农村土地流转,加快乡村经济发展,实现乡村振兴,我国出台并推进实施土地“三权分置”政策。在此背景下,宅基地使用权继承问题日益突出,表现在相关法律法规缺位、继承主体资格不明、宅基地退出机制不完善、司法实践争议不断等方面。对此,我国应采取完善相关法律法规、明确继承主体资格、完善宅基地退出机制、发布指导性案例等措施,以保障农民权益、加快乡村经济发展,最终助力实现乡村振兴。     

“三权分置”下宅基地使用权的法律构造和制度重构

为推进农村宅基地制度改革,中央对宅基地改革采取“三权分置”部署。然而,不同学者对宅基地“三权”的法律构造存在分歧,确立宅基地使用权应确立“所有权+成员权+用益物权”的权利构造,其中新设资格权定性为成员权,“三权分置”改革后的第三权属于用益物权范畴,同时赋予其处分权能完善宅基地权能。“三权分置”改革,应以所有权为基础,依靠特有的身份属性保障成员权,通过宅基地资格权这一特殊身份属性实现宅基地在一定范围内（集体经济组织成员内）的排他使用。宅基地改革需从法律层面提供坚实的理论基础和法律架构,具体应围绕“三权”法律构造和制度重构两条路径进一步探索,采取法律和政策途径盘活农村宅基地,促进乡村经济长足发展。     

宅基地“三权分置”之法权配置

自承包地"三权分置"分置之后,宅基地"三权分置"成为我国新一轮农村土地改革基本方向,改革之意旨在于赋予农民更多财产权利,保障农民权益的同时盘活农村闲置土地,以更有效率地利用农村土地,对于宅基地"三权"的设计路径众说纷纭,总体上分为"重塑说"与"分解说"。相较而言"重塑说"理论难以适应我国法律体系,并无法充分实现政策之意旨。为在保障农民权益的前提下使第三社会主体分享农村土地权利,应采用"分解说"中双层用益物权结构将"第三权"命名为"宅基地经营权",并明确其用益物权属性。同时,应明确宅基地"三权分置"下宅基地使用权的收益、抵押权能,此外,为满足社会主体通过获得"宅基地经营权"利用宅基地之需要,应拓展宅基地用途,并在此基础上借鉴承包地"三权分置"以及宅基地试点相关经验对"宅基地经营权"的流转主体、流转方式、流转期限等问题进行法律设计。     

关于中国农村宅基地使用权流转问题的探讨

农村宅基地使用权流转问题是我国土地管理中的热点和难点。笔者以农村宅基地为研究对象,对宅基地使用权流转进行了探讨。文章阐述了农村宅基地使用权流转现状和存在的问题,并分析其产生问题的原因,最后提出了完善宅基地使用权流转的一些建议,以期宅基地流转逐渐走向制度化、规范化和法制化。     

新农村建设背景下的宅基地使用权流转初探

从新农村建设的要求出发,分析了我国宅基地使用权流转的制度障碍,探索实现宅基地使用权流转的途径,提出通过推行宅基地有偿使用、明确宅基地使用权的物权性质、建立农村房产登记制度、宅基地流转的价格体系和收益分配体制等措施来实现宅基地使用权的合理流转,以加快新农村建设的步伐。     

我国城市地下空间建设用地使用权出让金研究

阐述了城市地下空间的概念及城市地下空间建设用地使用权出让金的法律基础,分析了城市地下空间建设用地使用权出让金的影响因素及评估方法。以上海、福州、温州、无锡等城市为例,列举了在具体的实践中地方性政策法规有关城市地下空间建设用地使用权出让金确定的规定,其中分层出让是一个特色;参考了其他学者提出的出让金估价公式,指出地下空间建设用地使用权出让金与参考地价、地下空间建筑所增加的建造成本及地下空间开发利用效能递减比例相关,为土地出让金的确定提供理论基础。     

论农村集体建设用地使用权的流转

中国土地制度的国家所有和集体所有二元结构模式,自然延伸到了建设用地领域.现行法对于农民集体所有土地用于建设的权利主体、使用目的、取得程序及使用方式等都有严格限定,立法与现实的矛盾已不容回避,因此,需确立集体土地所有权的完整地位,明确集体建设用地使用权的用益物权属性,将其流转纳入有形市场.     

海域使用权变换为土地使用权若干问题探索

阐述了"海变地"海域使用权的性质、权能及公法难题,分析了海域使用权变换登记的类型、效力及要件:《海域使用管理法》和《物权法》明确了海域使用权是一项物权,把海域变成土地并在其上开展建设活动,是"海变地"海域使用权的前后相继、不可分割的两项权能;新出台的《不动产登记暂行条例》规定,海域使用权和林权、建设用地使用权等都将登记在不动产登记簿上,海域使用权和土地使用权都将由国土部门统一登记。     

农民权益保护视角下的农村集体建设用地使用权流转问题探析

目前,农村集体建设用地使用权流转中农民权益存在流失已成为不争的事实.文章对中国农村集体建设用地使用权流转中农民权益流失进行反思,指出流失的根源在于制度安排的缺陷,制度完善是实现和保护农民土地权益的根本路径,并强调制度完善的关键在于建立包括产权、市场、管理和法律等在内的完整制度体系.     

我国农村宅基地管理制度沿革

我国宅基地管理政策经历了初始、发展、探索、试点4个阶段,分析了不同阶段宅基地管理政策的发展特点,出现了不准出租、买卖和抵押,一户一宅,不得向城镇居民出售,确权和试点等标志性词汇,最后对农村宅基地管理的未来发展进行了展望。     

我国农村宅基地管理制度沿革

我国宅基地管理政策经历了初始、发展、探索、试点4个阶段,分析了不同阶段宅基地管理政策的发展特点,出现了"不准出租、买卖和抵押,一户一宅,不得向城镇居民出售,确权和试点"等标志性词汇,最后对农村宅基地管理的未来发展进行了展望。     

我国宅基地使用权法律保护的反思与完善

中国宅基地使用权主要是依靠《土地管理法》和《物权法》进行保护的,但并没有形成完整的法律体系,法律保护明显不足,造成与实际情况的差异较大.通过对中国农村宅基地使用权设立、流转、消灭以及监督制度的深入分析,建议应完善宅基地使用权的立法规定,规范宅基地使用权的初始取得,建立宅基地使用权的登记制度,促成宅基地使用权的自由流转,建立健全宅基地使用权的监管制度,以更好地维护和保障农民的宅基地权益.     

基于SWOT分析的农村宅基地使用权市场化探讨

详细介绍了我国农村宅基地使用权的现状,面对目前在农村出现的"空心村"、"一户多宅"等现象,对宅基地使用权市场化的可行性做了初步探讨,并用SWOT分析法分别从宅基地使用权市场化的优势、劣势、可能带来的机会和遇到的挑战4个方面进行分析。结果显示,虽然宅基地使用权市场化可能引起小部分农村居民由于出售房屋造成的"居无定所"等现象,但是宅基地使用权的市场化将促进农村土地资源配置更加合理和有效,减少资源浪费等现象,对节约和保护耕地也具有重要意义。     

我国城市边缘区土地利用变化中土地产权问题探讨

随着我国城市化进程的加快,城市边缘区土地利用发生急剧变化,同时也产生了一系列的社会、经济与环境问题。在阐述土地产权内涵、土地产权与土地利用变化关系的基础上,探讨了城市边缘区土地利用变化中旧城改造、农地征收以及＂城中村＂的土地产权问题,提出了一些解决我国城市边缘区土地产权问题的建议。