农户参与城乡建设用地增减挂钩的意愿研究——基于重庆市江津区的380户农户调查数据

本研究随机选择了重庆市江津区珞璜镇、李市镇、杜市镇、吴滩镇和柏林镇等5个镇的7个村的380户农户,对其参与城乡建设用地增减挂钩的意愿进行了调查。研究表明：几乎所有的农户都表示如果有个人或公司愿意流转他们的土地且价格合理,他们都愿意流转土地。同时,针对研究区农户的搬迁意愿进行调查后发现,只要拆迁补偿合理,解决农户的安置房和社会保障问题,多数农户是愿意搬迁的。由此可见,进行城乡建设用地增减挂钩是符合农民实际需要的,有利于促进农业产业化和规模化经营,改善农民生产、生活条件。     

城乡建设用地 “增减挂钩” 制度评价与研究展望

城乡建设用地“增减挂钩”制度是一项具有创新性的制度设计与安排,其发源于耕地“占补平衡”,宗旨和核心是为了保护耕地.但纵观这几年的试点,人们发现“增减挂钩”制度出现了诸多问题,对“增减挂钩”制度如何进行评价,是暂停、继续还是改进?基于此背景,深入分析了“增减挂钩”制度演进过程,评价了该制度产生的理论和现实基础,并对当前学术界对“增减挂钩”制度态度和观点进行了分类评述;在此基础上,重点研究了该制度问题根源及症结所在,提出了今后研究的重点和难点问题.研究发现:社会各界对“增减挂钩”制度初衷、制度框架、改进方向等问题在认识和行动上没有统一,尤其是制度制定者和执行者之间存在巨大的目标差异,只有从认识论、方法论等层面理清这些问题,才能够使得这一具有创新性的制度设计发挥应有的制度效应.     

城乡建设用地增减挂钩政策实施后复垦农民满意度研究——基于渝东南少数民族地区扶贫乡镇的调研

城乡建设用地增减挂钩是国家优化城乡用地结构与开展扶贫攻坚的重要政策,复垦是该政策的重要环节,复垦农民满不满意是衡量该政策有效性的重要指标。本文通过对重庆市复垦阶段的政策与流程梳理,结合对渝东南少数民族地区扶贫乡镇的实地调研,构建了复垦农民满意度指标体系,采用模糊综合评价法对政策实施细则改变前后的满意度差异进行了分析和评价。研究结果表明,通过对政策进行调整后,复垦农民对“经济补偿”与“环境改善”的满意度有了较大提高,但在“政策宣导”、“复垦实施”、“政府服务”及“法律保障”等方面仍有改善的空间。最后从复垦农民满意度的角度出发,在补偿方式、权益保障等方面对增减挂钩政策提出了优化建议。     

农村集体建设用地集约利用面临的挑战与对策——以渝东北11区县为例

渝东北地区作为重庆市“一圈两翼”发展战略的重要组成部分,具有三峡库区的特殊性,该地区农村集体建设用地的集约利用将更加有效地显化农村土地资产、保护库区生态环境。基于此本文对渝东北地区丰都、忠县、垫江、梁平、万州、开县、云阳、奉节、巫山、巫溪、城口等11个区县展开实地调研,并综合运用问卷调查、专家咨询和文献资料等方法,解析了该地区“宅基地置换城镇住房保障”、“城乡建设用地增减挂钩”等多种土地集约利用创新模式,以及产权管理模糊、规划管理薄弱等面临的挑战,最后从完善农村集体建设用地产权、统筹城乡建设用地规划管理2个方面论述了农村集体建设用地集约利用的对策建议。     

农村居民点整理意愿——基于河北省520个农户问卷调查

尊重农户意愿是当前保护耕地总量动态平衡、实施城乡用地增减挂钩的原则之一。农村居民点整理是城乡用地增减挂钩的主要目标。居民点整理的顺利实施需要农户的支持和配合。虽然整理政策的实施原则是尊重农户的意愿、保护农户利益,但是,农户对当地的实施措施和所得“实惠”是否满意,对此项政策是否支持,对居民点整理工作顾虑是什么。本文以河北省几个居民点整理县（市）为例,采用发放问卷和实地采访的方式收集数据资料,从“对农村居民点整理政策的认识”、“认为是否能从整理中得到好处”、 农户对“农村居民点整理的顾虑”三方面调查农户的意愿,并分析其顾虑。并提出居民点整理政策要以人文本、实事求是、完善相关整理措施等消除农户当前顾虑。     

不同类型农村居民点用地规模研究

为了合理确定城乡建设用地增减挂钩安置区规模,促进农村居民点用地整治工作的顺利开展,探讨了农村居民点用地的标准及规模。通过采用K-Means Cluster聚类分析法,研究农户的从业分类,从而研究该比例农户的农村居民点规模。结果表明：（1）农户通过聚类可以分为4类：纯农业型、农业多样化型、务工型和农工兼具型;（2）宅基地根据其功能可以分为生活用地及生产用地;（3）根据农户性质及宅基地功能对各农户宅基地标准进行讨论,再根据各类型农户占总户数的比例对居民点进行分类并确定合适的居住建筑用地比例,最终得出纯农业型、农业多样化型、务工型以及农工兼具型农户的农村居民点用地标准分别为人均71~82 m2、75~89 m2、63~69 m2、68~75 m2。结合各类型农户的人口状况,最后得出研究区农村居民点规模为5.5~6.2 hm2。研究结果对于研究区同类型区域进行农村土地整治规划工作具有一定的借鉴作用。     

当前中国耕地占补平衡的宏观形势与特征

摘 要：中国耕地占补平衡制度实施了10年,在控制建设占用耕地和补充耕地数量平衡起到了重要作用,在当前政策和经济背景下耕地占补平衡出现了许多新的特征。此文论述了当前中国耕地占补充平衡中粮食安全与耕地质量建设、土地宏观调控和土地督察制度建立、中国功能区划工作完成和城乡统筹和新农村建设等新宏观形势,分析总结了耕地占补平衡出现了四点特征：（1）耕地实行先补后占,城乡建设用地增减挂钩;（2）新增耕地逐渐由开发为主向土地整理转化;（3）平衡管理由“数量”向“数量质量”平衡,由“区域平衡”向“项目平衡”转化;（4）耕地后备库“批、供、用、补”信息化管理。     

优化城乡建设用地结构与布局研究——以河北省藁城市为例

优化城乡建设用地结构与布局是统筹城乡发展、构建和谐社会的重要内容。本研究为了解决在统筹城乡发展过程中如何更好地安排城乡建设用地结构与布局的问题,以河北省藁城市为研究对象,在充分调查河北省藁城市城乡建设用地的现状的基础上,从数量、布局、所占比重等方面分析了城乡建设用地存在的问题。研究认为,城镇规模偏小、土地集约利用程度相对较低、双重用地问题突出、城市化水平低、产业发展竞争力不足等问题是阻碍城乡建设用地结构与布局优化的重要因素,并从科学编制土地利用总体规划、建立土地集约利用评价体系、深化改革、加强土地管理、集约利用土地的城镇化道路等方面提出相应优化藁城市城乡用地结构,推进建设用地整理的对策建议。     

基于城乡建设用地增减挂钩的农村居民点整理现实潜力研究

农村居民点整理现实潜力分析是城乡建设用地增减挂钩专项调查工作的重要内容。笔者以江西省崇仁县孙坊镇为例,在现实潜力来源分析的基础上,以农村居民点斑块为评价单元,选取村庄状况、耕地适宜性和社会经济条件3个因素,及斑块规模、村庄破旧程度和耕地邻接度等8个指标进行综合评价,得出现实潜力类型。结果表明：迁移合并型农村居民点斑块是孙坊镇农村居民点整理的现实潜力来源,可分为易释放型、较易释放型、较难释放型、难释放型4种潜力类型。研究认为,现实潜力的释放应遵循先易后难原则,根据不同的潜力类型在时空上进行合理安排。     

经济发达地区土地利用总体规划实施评估研究——以江苏省无锡市为例

为及时发现土地利用总体规划实施中存在的问题,从而使土地利用总体规划更好的服务于经济社会发展,采用资料分析和比较的方法,分析了《无锡市土地利用总体规划(2006—2020年)》实施以来土地利用变化的特点,从规划主要指标实施、用地结构与布局、规划实施管理和用地节约集约程度等4个方面构建评估指标体系进行综合评估。结果表明:无锡市土地利用总体规划总体实施情况较好,规划的权威性和严肃性得到了维护,但是城乡建设用地规模等部分规划指标未能得到落实,部分新增用地布局不尽合理,同时规划的未来适应性需要进一步加强。根据结果提出了及时启动规划修改、加强规划实施管理、严格耕地和基本农田保护以及开展城乡存量建设用地再开发等对策建议。     

农地产权制度的多样性研究

研究农地产权制度多样性的理论和历史,正确认识农地产权制度改革中的新情况和新问题具有重要意义。模型和历史分析表明,农地产权制度的多样性是农民生产组织自觉追求制度利润的结果。农地产权制度的多样性有利于农地产权的制度竞争,有利于农村生产力水平的提高。农地产权制度的政策选择要与当地的农村经济发展水平相适应。政府在产权制度改革进程中不但要发挥其增加制度收益的积极作用,如促进农村集体经济组织建设,建立城乡人力资源互动机制,适当提高农产品收购价格等,而且要约束其增加制度成本的行为。     

中国农村土地产权改革分析

围绕中国农村土地产权改革问题,中国社会各界多年来争论激烈,私有化、集体化、国有化等思路皆有支持者。为了深入理解这场争论,澄清中国农村土地产权改革的实质,对一般意义上的所有权和使用权进行了细致的厘定,并分析了中国农村土地产权改革的历史。通过研究得出,中国土地产权改革实质上是沿着将所有权的内容转移到使用权之中的方向推进的。这一改革路径在名义所有制不变的前提下一定程度上实现了实质性的私有化。所以,当前关于土地改革的争论,在表面的分歧背后,存在一种私有化的共识,区别只在于名义上的农村土地所有权的归属,而这个问题意义不大。农村土地改革的真正难点在于中央政策的严格、有力执行。这种认识有助于以后的理论探讨不再纠结于表面问题,健康向前推进,转向更具实质意义、能为实践提供更加有效的指导的问题上去。     

基于“三权分置”的农地承包权评估方法探讨

在城乡中国的背景下,“三权分置”的新时期中国农地制度创新理论为土地产权改革提供了机遇,农地承包权价值内涵构成及价格评估是值得深入研究的课题,这不仅给农用地流转提供依据,也是自然资源资产价值核算的关键。本研究从“三权分置”的政策背景演变入手,重释了承包权内涵及价值构成,并在分析影响价值因素的前提下探讨了采用收益还原法与叠加法来评估承包权基准地价。研究认为,（1）承包权是因农户具备了集体经济组织成员身份,从而享有对农村集体土地承包的权利;身份权特征明显,具有主体专一、财产收益、效益处分及有效占有等4个特点;（2）集体成员身份权具有身份性、平等性、共同性及约束性等4个特性,享受成员权的主体形式可以是农户家庭也可以是集体经济组织的个人或是两者的结合;（3）依据农地承包权的生产收益权价值和社会保障价值构成,采用收益还原法和叠加法两种方法来评估承包权价格,在确定社会保障价值时可以借用征地区片综合地价中的社保费用值来量化。本研究在维护农户土地权益前提下,以期为全面有序开展农地质量价格评估和价值核算提供有益参考。     

中国集体建设用地产权制度的现状及演进

为弥补学界对集体建设用地产权制度研究不足,笔者拟运用制度变迁理论,分析集体建设用地产权制度的历史演进过程,从制度需求和制度供给视角探究集体建设用地产权制度的变迁机理和发展方向。研究发现,与国有建设用地产权相比,现行集体建设用地产权明显变现为“同地不同权、同地不同价”。在源于要素价格上升和外部利润积累而引致产权制度变迁需求的背景下,国家供给集体建设用地产权制度的成本-收益结构发生剧烈变化,在可供选择的制度集合内,国家应保证集体所有制平等地位,健全集体内部决策机制,完善使用权直至可交易。集体建设用地产权制度变迁过程是制度需求和制度供给共同作用的结果,社会发展赋予制度需求差异性,全国各地试点为制度供给提供了多样选择集合,最终实现集体建设用地产权制度需求-供给平衡。     

论农村土地价值体系

随着现代农业发展、新农村建设和城乡统筹发展的推进,农村土地借助土地流转与整治平台被不断盘活,而土地流转与整治过程诱发的农村土地价值转移和转化,促使农村土地价值体系构建成为目前土地利用决策和耕地保护迫切需要解决的现实问题。本文采用文献资料法,从耕地价值和宅基地价值两个层面,论述了农村土地价值构成体系与估算方法。研究表明：（1）耕地价值体系框架已成型,包括经济价值、社会价值、生态价值、发展权价值、国家粮食战略安全价值等物质价值和选择价值、存在价值、馈赠价值等精神价值。但由于对土地价值认知的不足,通常重经济价值、轻社会价值、生态价值和国家粮食战略安全价值,而忽略发展权价值与精神价值;（2）宅基地价值体系尚不清晰,从产权价值和资源价值来看,其亦可分为承载价值、社会价值、生态价值和发展权价值;（3）从估算方法来看,收益还原法、成本替代法、影子工程法、条件价值评估法在耕地价值估算中应用较为成熟,但宅基地价值估算主要停留在理论层面的定性探讨。为此,农村土地价值体系重构中,应充分考虑农村宅基地使用权在产权和土地利用形式上的特殊性,进一步挖掘集体建设用地的价值内涵,而农村土地价值测算中应显化土地发展权价值,并借鉴农用地、城镇建设用地分等、定级、估价等研究成果,创新宅基地价值估算方法。     

中国农村集体建设用地产权制度改革公共性问题探析

为深入剖析和总结中国集体建设用地产权制度改革试点中出现的问题和治理经验,探索系统推进中国农村集体产权制度改革的路径。本研究运用数据、规范和比较分析方法,对中国农村集体建设用地产权制度改革的公共性缺失问题进行了反思和探讨。从公共性生产逻辑的视角,提出在协调现行市场经济条件下“城乡融合发展的公共利益、集体经济的共同利益和农民的财产权益”基础上,建构以多元主体协同共治为基础,以数字化治理技术创新为保障,以公共基础设施和公共服务改善为支撑,以城乡要素市场双向流动建设为目标的产权制度改革路径。为此,本研究建议进一步明确农村集体建设用地产权制度改革的公共性目标,从城乡融合发展的视角系统地推进各项配套改革措施的完善,并加强对其改革效果的公共性评估。     

Deformity of Chinese Rural Land Expropriation System and Its Innovation in the Process of Urbanization

Rural land expropriation system has become the first problem that influences rural social stabilization and the process of urbanization,and also has become a focus of farmers' action in protection and fight for their rights.The deformity of rural land expropriation system has become a key factor that prevents farmers' successful transformation into citizens.We should innovate and perfect the rural land expropriation system,classify and delimit the ranges of rural land expropriation,establish the equality of law status between collective land property and national land property,reestablish the property rights of rural land,change contract management rights of rural land into substantial rights,demonstrate scientific and reasonable compensation standard of rural land,take various arrangements and perfect the means of judicial relief.     

农户农地确权认知与参与行为影响因素分析——以邛崃市为例

为了分析与地权利益相关的农户对确权内容的认知及其参与确权的影响因素,笔者利用邛崃市近期组织第三方调查问卷数据,描述分析农户对确权内容的认知特征,并构建logistic模型估计影响农户参与确权的因子。结果表明,农户的经营理念发生深刻变化,可选择的经营方式丰富多样;影响农户确权参与的主要因素是务农收入占家庭收入比重、土地功能,土地面积和是否有土地流转行为也对确权参与度有一定的影响。本研究认为,农地法权和经营性权利得以强化,农地之于农户的生存重要性是影响农户参与行为的主要方面。     

农村集体建设用地流转的困境与对策——基于制度经济学的视角分析

为了深化农村土地制度改革,促进农村集体建设用地流转,文章运用制度经济学的相关理论对农村集体建设用地流转进行研究.研究表明,当前,中国农村集体建设用地流转缓慢主要有以下几个原因:农村集体土地产权主体不明晰、农村集体建设用地流转的交易费用较高、流转制度安排存在不足、相关配套设施缺乏等,这些成为制约农村集体建设用地流转的障碍...     

中国农村耕地保护的新制度经济学研究

耕地是支撑经济社会发展的重要资源,也是农业、农村经济保持可持续发展的关键。首先阐述了中国农村耕地保护的现状及政策变迁,之后运用新制度经济学的产权理论、制度均衡理论以及制度供求博弈理论探讨了耕地保护问题,得出了建立有效的产权制度是保护耕地的关键,耕地保护制度均衡的重点在于责任的归属和利益分配,同时地方政府与用地企业在促进经济发展而占用耕地追求自身利益的同时要兼顾村集体以及农户利益的结论。并在此基础上,提出了完善土地产权制度,建立有效的制度需求反馈制度,中央政府在保证制度均衡的前提下加大监督力度,从根本上杜绝各级政府的寻租行为以及切实保障农户的利益等对策措施。另外,本研究方法和视角也在应对农村耕地日趋严重的“非农化”问题方面拓展并丰富相关领域的研究。