农村承包地和宅基地转让的理论探讨

农地出让理论破解了我国三农问题,破解结果:我国三农问题的根子是土地,是农村土地没有市场化,不能市场交易,不能出让及转让,市场机制无法有效配置农村土地,进城农民土地无法集中到农业大户手中,无法建立农地产权清晰的有恒产者有恒心的现代化农场.农业及农村、农民最主要最重要的生产要素——农村土地是市场唯一无法有效配置的生产要...     

农民进城打工 宅基地能否转让

我村村民王某在农村有一处宅基地。2005年3月，王某进城打工，并安家落户。于是，王某打算将其在农村的宅基地转让出去。王某的同村村民李某和王某所在市的居民张某都想购买这一宅基地。那么，王某的宅基地能够转让吗？李某和张某谁享有购买权？     

浅论农村房屋和宅基地使用权转让问题

农民对房屋享有所有权与宅基地所有权属于集体所有,长期以来影响着农村房屋的自由流转,无法实现农村房屋价值的最大化．一户多宅与一宅多户的矛盾以及农村对宅基地管理不严的现实,致使农村住房和宅基地资源不能得到合理的配置,造成资源的极大浪费．我国现行立法未对农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定,但根据“地随房走,房随地走,房地一体”[1]的原则,在转让住宅时,宅基地使用权应随之一并转让．村民自治管理,在农村房屋转让时实现附带宅基地使用权的自由流转是解决这一问题的最佳途径．     

关于宅基地使用权转让审批制度的思考

宅基地所有权、宅基地使用权、宅基地资格权三权分置,引发了许多与宅基地使用权相关的法律纠纷.完善宅基地使用权转让审批制度,有利于大幅度减少这种现象的发生.对此,基于宅基地使用权转让审批制度的重要性、实施现状和改革方向,通过简化审批制度、下放宅基地使用权、转让审批权限、合理规范宅基地使用权转让市场,以助推农村管理制度的...     

论“三权”分置下农村宅基地使用权的转让

宅基地"三权"分置是农村宅基地使用权制度改革的重大事件,为农村宅基地使用权的转让提供了制度基础。改革试点区域将宅基地使用权转让中的受让人范围从本集体经济组织成员拓补到本行政区域范围内的集体经济组织成员。当下开禁城镇居民购买宅基地的条件还未成熟。《土地管理法》的修订应在宅基地"三权"分置和宅基地使用权转让上有所作为。在坚持宅基地集体所有权、保障农户资格权、宅基地使用权转让的房地一体原则基础上,科学构建宅基地使用权转让的制度和规则。     

农村宅基地使用权流转与农民权益的保障

“居者有其屋”是人类生存最基本的需求,农村宅基地房屋是我国农民生活最基本的场所。随着经济社高速发展,建设用地需求和供给矛盾进一步加强。目前农村宅基地使用权流转现象比较严重,流转范围广、流转数量大和流转形式多样和农民权益受损的问题。在当前我国处于城镇化快速发展和城乡一体化的背景下,如何做到既保护农民权益又做好农村宅基地流转是我们应该关心的问题。     

土地承包权、宅基地和农民房产不能抵押

中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文最近说,在加快农村金融体制改革过程中,应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。     

进城落户农民宅基地有偿退出的现实困境与优化路径

进城落户农民宅基地有偿退出是新型城镇化发展的必然要求,也是推进我国现代化建设的必然趋势。在地方改革探索的实践过程中,进城落户农民宅基地有偿退出面临着补偿机制不合理、退出程序由行政力量完全主导、保障措施未及时跟进等现实困境,极大影响了农民退出宅基地的意愿。为此,应根据各地改革探索的实践经验,进一步优化进城落户农民宅基地退出补偿机制,构建兼具集体审批与行政备案流程的宅基地退出程序,完善宅基地退出后的保障措施,激发进城落户农民退出宅基地的积极性。     

进城务工对农民宅基地退出意愿的影响——基于SEM的实证研究

以江苏省淮安市进城务工农民为研究对象,采用问卷调查的方法,选取进城务工风险感知、风险偏好和宅基地退出意愿这3个潜在变量构建结构方程模型,分析进城务工对农民宅基地退出意愿的影响。结果表明：农民的进城务工风险感知对宅基地退出意愿有负向作用,进城务工过程中越是感觉到风险,农民越容易将宅基地当作“避风港”,从而不愿意退出宅基地;而风险偏好正向影响宅基地退出意愿,即风险偏好程度越高的农民越愿意承担宅基地退出的风险。具体到观察变量上,融入城市困难、社会保障差、社会地位没有提高是进城务工农民宅基地退出意愿的负向驱动因素;工作稳定、工作收入高、有城市住房及子女教育是进城务工农民愿意退出宅基地的正向驱动因素,其中工作收入高和有城市住房为关键驱动因素。     

关于农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权的问题探讨

所谓农村宅基地主要是指农村的农户或者个人因为建设住宅需要而利用或占有的集体土地;集体建设用地又称农村集体土地建设用地,它是乡镇集体经济组织和农村个人投资或集资来进行非农业建设所使用的土地。由此看来,他们都属于农村集体用地,必须进行确权登记才能进行有效的管理。对宅基地和集体建设用地使用权进行确权登记隶属于不动产登记的范畴,必须采取权利登记方式。因此,为进一步规范农地使用权确权的质量和规范,必须突破不动产权确权登记的法律障碍,依法处置有关权利归属的争议。本文首先对农村宅基地使用权和集体建设用地使用权在登记发证过程中所遇到的一些问题给予了处理策略,其次提出要全面解决农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权问题必须制定出规范系统的法律体系。     

基于农民心理视角的宅基地制度改革思考——以江西省余江县为例

通过对余江试点的实地调查发现,余江宅基地制度背后蕴含大量人的心理因素设计,从农民心理视角分析了余江的典型宅基地制度,并提出了未来我国宅基地制度改革需要把握的重点:(1)宅基地制度的设计必须以掌握和实现农民内在需求为基本政策尺度;(2)宅基地制度的推行应当依托和发挥村民自治;(3)践行以人为本是宅基地制度有效运行的关键。     

基于农民心理视角的宅基地制度改革思考——以江西省余江县为例

通过对余江试点的实地调查发现,余江宅基地制度背后蕴含大量人的心理因素设计,从农民心理视角分析了余江的典型宅基地制度,并提出了未来我国宅基地制度改革需要把握的重点:(1)宅基地制度的设计必须以掌握和实现农民内在需求为基本政策尺度;(2)宅基地制度的推行应当依托和发挥村民自治;(3)践行以人为本是宅基地制度有效运行的关键。     

农村宅基地流转的法律现状·缺陷及对策——以农民权益保护为视角

从用途限制、方式限制、对象限制及禁止抵押等4个方面对农村宅基地有关的现行法律规定进行梳理,发现现行法律规定的不足,如物权弱化、房地一体主义的理论困惑、土地管理法中的漏洞、对城镇居民购买宅基地的限制等。道出宅基地流转限制的危害,如会导致宅基地隐形交易;导致土地闲置、资源浪费;导致农民融资难;损害了土地所有者（农村集体经济组织）的利益等。提出建立宅基地流转的法定租赁模式作为农村宅基地流转问题的出路,具体说明了宅基地法定租赁模式的含义．从主体、客体、内容3方面阐述了宅基地法定租赁模式的具体内容,并明确了如何解决卖掉房屋的农民的居住问题,如何处理超标占用宅基地、如何分配宅基地租金、如何健全宅基地债权式流转相关的程序和手续等问题,以实现农村宅基地合法有效的流转,维护农民权益。     

农村宅基地使用权抵押担保农民意愿研究——基于河北省474户农民的调查问卷分析

以河北省474户农民的调查问卷为样本,采用二元Logistic回归模型,对影响农户宅基地使用权抵押担保意愿的因素进行了分析。结果表明,受访者年龄、对于抵押担保了解与否、家庭年收入、距离县城远近和是否曾将宅基地进行抵押担保这5个因素对于农户宅基地使用权抵押担保具有显著影响。为了更好地支持目前国家宅基地使用权抵押贷款试点的推进,特提出相关针对性建议。     

农民宅基地退出意愿、影响因素及对策研究——基于在芜湖市的调研

利用在芜湖市4县4区农村实地问卷调查所得的数据,通过建立二元Logistic模型分析农民宅基地退出意愿及影响因素.结果表明:农民参与宅基地退出的意愿较高;而农民的性别、职业、主要家庭收入来源等个人及家庭特征,农民对宅基地政策的了解程度,能否自由出售宅基地、能否获得大量的现金补偿,能否获得住房保障和就业保障,对老宅基地的念旧情怀等是影响宅基地退出的主要因素.据此提出推动农民退出宅基地的3点建议:加强基层工作人员对于宅基地退出政策的宣传力度,制定合理的宅基地退出补偿标准;建立合理的宅基地退出保障机制.     

法治背景下我国农民宅基地权利保护问题与政策选择——基于江苏省苏南的调查

当前经济发展过程中,镇政府和村委会都倾向于最大化追求土地开发利益,农民的宅基地权益遭受严峻考验,国家在征收土地时,隐藏的问题日益显现,社会矛盾不断扩大。保护农民合法的宅基地权益,必须加紧制定规章制度、完善土地科学规划、保障农民经营收益权能,加速城镇化推进,推动依法治国,实现社会公平正义。     

农村宅基地制度改革与农民增收——基于6个试点县(市、区)面板数据的双重差分分析

以6个农村宅基地制度改革试点县(市、区)的885户农户面板数据为基础,采用倾向评分匹配法和双重差分法,分别以农民年人均收入和农民年人均财产性收入作为被解释变量,分析在固定年份效应和固定农户效应前提下的宅基地制度改革对促进农民增收的影响程度。结果表明:宅基地制度改革能促进农民年人均财产性收入增长,但对促进农民年人均收入增长没有显著影响。因此,要通过农村宅基地制度改革来促进农民增收,需要重点聚焦如何提高农民财产性收入。建议推进城镇化,引进市场机制,配套相关改革措施。     

农民“进城落户”政策的调查与思考——以陕西省L县个案为例

城镇化是社会发展的必然趋势。主要采用了集体访谈法和个案访谈法,探究了陕西省L县农民对当地政府推进有条件的农民进城落户政策的态度,并对农民和政府的观点进行了对比分析。文章探讨了农民所持态度的原因,引出了对政府角色的思考,最后对政府部门提出了一些建议。     

农民宅基地退出意愿及其影响因素研究——基于河南和山东调研数据的分析

通过选择河南山东两省交界处的城市,即河南省的商丘市、山东省的菏泽市,对两个城市的个别地区进行抽样问卷调查。在参考大量文献的条件下,选择不同影响因素,使用Stata12.1软件,进行Logit回归分析和统计学分析,然后对比两个城市的差异。结果表明,在菏泽地区,农民的年龄、受教育水平、主要经济活动类型、劳动力人口、子女数量、是否购买城镇住房以及宅基地产权认知情况等因素对模型影响显著,而农民的性别、家庭收入水平、老龄人口、住房面积、宅基地面积等因素对模型影响不显著。在商丘市,对模型起到显著影响的变量是:农民的年龄、受教育水平、主要经济活动类型、家庭收入水平、老龄人口、子女数量、是否购买城镇住房。而对模型起到不显著影响的变量是:农民的性别、劳动力人口、宅基地面积、住房面积。两地地区略有差异。