土地流转如何减少风险

<正>土地流转有利于推进农业适度规模经营和城乡一体化发展。国家和各地都出台一系列政策,鼓励农民将土地依法、自愿、有偿地流转给大户经营。但一些地方在进行土地流转时,出现了农户收不到租金,土地被破坏等现象。2009年7月,安徽省濉溪县百善镇某自然村将52公顷承包地、40公顷水面流转给商人马某经营。当年,农户委托村委会和马某签订了流转期为30年的流转合同。合同约定,一方违约,支付另一方100万元违约金。马某经营了两年多,因严重亏损,甩手不干了。人跑了,不但未给农户100万元违约金,连半年共计31.8万元的租金也不支付。     

到期收不回承包地可向法院申请终止合同

<正>问:李某委托村民小组代为流转承包地,到期后受让方不肯归还土地,李某该怎么办?李某在土地二轮承包后将他家的承包地交于村民小组代为流转,后来村民小组与吴某签订了一份土地流转合同,流转的土地包括李某家的承包地,约定流转期限是2002年5月1日到2017年5月31日。吴某一开始租金给得比较及时,     

村委会能在村民的承包地上种树吗

<正>【案例】2010年3月初,某县公路管理局和园林绿化局联合下发通知,要求做好县境内沿国道两旁20米范围内的绿化建设。某村委会按照该要求进行绿化,需要占用22户村民的承包地9000平方米。村委会召开了该22户村民会议,提出签订占地协议,每667平方米补偿2400元。该22户村民觉得补偿不合理,均未在占地协议上签字。2010年4月初,村委会雇请社会人员在该22户的承包地上挖坑,种植树苗     

不履行承包合同应退费

江苏省溧水县晶桥镇读者童某来电:王某承包村里5亩土地,租金约定年初支付。1998年,王某又将部分承包地转包给我,我一次性将承包费支付给他。后来由于王某拒缴承包费,村委会收回土地,我要求王某解除合同,退还承包费。请问:我的要求合法吗?     

村委会依法签订协议有效

江苏省常州市卜戈镇读者陈某来电:我与村委会签订土地经营权流转协议,并按协议领取了前几年户收益分配。目前全村共有近98%的农户与村委会签订流转协议。请问,此事没经村民会议讨论,我能要求解除协议吗?     

不履行承包合同应退费

江苏省溧水县晶桥镇读者童某来电：王某承包村里5亩土地．租金约定年初支付、1998年．王某又将部分承包地转包给我．我一次性将承包费支付给他；一后来由于王某拒缴承包费．村委会收回土地，我要求王某解除合同．退还承包费。请问：我的要求合法吗？     

土地转包协议未经备案就无效吗

<正>编辑同志:两年前,村民陶某将其承包的部分土地转包给我,我们双方签定了流转协议,约定转包期限为6年,并明确了各项条款,但未到村委会备案。后陶某提出转包费过低,要我增加转包费。由于遭到我的拒绝,陶某就说该协议未按法律规定经村委会备案,是无效的,他有权随时收回土地。请问,土地转包协议未报村委会备案就无效吗?     

依法签订土地流转协议有效

江苏省常州市卜戈镇读者陈某来电:我与村委会签订土地经营权流转协议,并按协议分别领取前几年户收益分配。目前全村共有近98%的农户与村委会签订流转协议。请问:我认为没经村民会议讨论,能要求解除协议及重签土地承包合同吗?     

乡政府无权决定土地承包合同的变更

张九元是河南省信阳市河区何屯家乡毛畈村村民，家中有母亲、妹妹共3个人。1998年，张九元和本村其他村民一样，与本村村民委员会续签了延期30年的土地承包合同。当年年底，信阳某集团公司在该村承包土地建立银杏基地。经村委会统一组织规划安排，包括张九元在内的部分村民承包的土地被转包给该集团公司种植银杏，由该集团公司给予原承包户每667平方米（1亩）每年300元的土地补偿金，逐年支付。张九元家的土地连同田埂、地边荒地被转包给该集团公司，每年应得土地补偿金558元。张九元母亲于1999年和2000年均经过村委会领取了558元的土地补偿金。2001年，毛畈村委会以张九元长年外出、土地荒芜、多年无法征收农业税费，而同组的周广章当年娶一儿媳，需增加一人的责任田为由，决定将张九元家已被该集团公司转包的承包地收回，另行承包给周广章，该土地补偿金也由周广章取得。     

北镇市土地纠纷案例

1．案情 2010年1月11日某村四组35户村民反映，2000年将家庭承包地30亩流转给张某和王某，张某和王某未经35户村民同意转包给他人。当事人要求：①解除与张某和王某签订土地承包合同。②张某和王某赔偿损失15万元。     

土地流转费如何分配

问：村民刘老汉5年前将自己的承包地转包给了侄子刘刚，土地转包合同中约定，转包费每年600元，转包期限20年，转包费12000元，一次性付清。合同签订后双方即按约定履行了各自义务。2006年10月，刘老汉在城里买了房，一家5口转为城镇户口。村委会听说后，认为他“迁出”户口，就意味着不享有该村的一切权利。应该将2006年以后剩余的土地流转费返还村委会。村委会这样做正确吗？     

村委会的要求是否合理

问：我承包本村土地,租期10年,后在租期内转租给李某,要求其每年向村委会支付租金,并向我支付500元租金。李某承包后,村委会收下了其交付的租金。后因李某管理有方,收入渐丰,村委会见状反悔,要求其退租,或将另外的500元租金也交付村委会。请问,村委会应不应该收取那500元租金？答：根据《合同法》第224条,＂承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。     

村委会的要求是否合理

问：我承包本村土地,租期10年,后在租期内转租给李某,要求其每年向村委会支付租金,并向我支付500元租金。李某承包后,村委会收下了其交付的租金。后因李某管理有方,收入渐丰,村委会见状反悔,要求其退租,或将另外的500元租金也交付村委会。请问,村委会应不应该收取那500元租金？答：根据《合同法》第224条,＂承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。     

加强农村土地承包管理切实维护农民合法权益

1.土地纠纷的主要类型 土地承包经营权流转引起的纠纷;村民与村社之间履行特殊承包合同引起的纠纷;离婚分割承包地引起的纠纷;土地集中流转后租金分配引发的纠纷;未按程序发包或调整土地引起的纠纷;经营权侵权引起的纠纷;未取得承包经营权引发的纠纷;土地补偿分配纠纷;经营权继承纠纷.     

村委会集中流转承包地需要村民书面委托

正近日,安徽淮安读者胡某咨询,他想流转土地搞种植,通过某村村干部准备联系该村几位村民协商流转他们的承包地。他问土地流转合同应该与村民签订还是与村委会签订,在土地流转租金方面国家和地方有没有相关规定标准。律师表示,如果是村委会协助统一流转村民的土地。土地流转合同可以与承包土地的村民签订。也可以和村委会     

出嫁女未分得承包地其原承包地不能收回

案例:1999年,金红(化名)与所在村的村委会签订了土地承包经营合同,并领取了土地承包经营权证。2001年3月,金红与外村男青年结婚,但一直未将户口迁出,亦未在男方村里分得承包地。今年初,金红户口所在地的村委会以金红已出嫁为由,收回了她的承包地,2002年、2003年两年该组每个村民应得的征用土地补偿费750元和3011元也未分配给她。为此,金红诉至法院,要求村委会立即停止侵害其土地承包经营权,返还被村委会收回的承包地,分给她应分得的征用土地补偿费。法院经审理认为,原告与被告签订的土地承包经营合同合法有效。原告婚后在新居住地未取得承包…     

村里侵权发包必须返还土地

安徽省凤阳县殷涧镇沙涧村汪某与其妻一轮土地承包时分得4602．3平方米土地,后弃耕外出打工。在二轮土地延包时,村委会未通知汪某续订承包合同,也未征得汪某同意,将其承包地发包给吴某等4村民。汪某想要回承包地未果。     

村里侵权发包必须返还土地

安徽省凤阳县殷涧镇沙涧村汪某与其妻一轮土地承包时分得4602．3平方米土地，后弃耕外出打工。在二轮土地延包时，村委会未通知汪某续订承包合同，也未征得汪某同意，将其承包地发包给吴某等4村民。汪某想要回承包地未果。     

去世后的互保户承包地该如何处理

案例 1999年第二轮土地承包时,某村村委会将1200平方米土地发包给本村叶某.2001年起,叶某将其承包地转交给其侄女叶某某(本村农户)耕作.2002年3月,叶某被列为五保对象,2005年12月,叶某去世并销户.2005年年底,该村召开村民大会,经2/3以上村民同意,决定收回叶某的承包地.叶某某以该承包地承包期30年不变,且其作为叶某侄女可继承该承包地为由,拒绝交出该承包地.村委会于2007年6月向本县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁,请求依法收回由被申请人耕种已去世叶某的承包地.     

侵害土地权益应归还

江苏省滨海县东坎镇读者熊某来电:由于我长年在外打工,村委会把本应给我的承包地发包给赵某。请问:我能要求村委会归还土地,并支付损失吗?答:《农村土地承包法》规定:任何组织和人个强迫承包方进行土地承包经营权流转的,该流转无效。《民