“小产权房”的相关问题研究

本文介绍了小产权房的概念、小产权房的性质,分析了小产权房问题的成因,明确了小产权房的相关法律问题和风险,最后对小产权房问题的解决途径给出了建议。     

试析小产权房的法律问题根源及改革方略

随着城市房价的不断上涨,"小产权房"由于价格低廉受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律和制度依据,从而引发了很多的社会问题。本文分析了小产权房存在的法律问题根源,并初步探讨了解决这些问题的改革思路。     

房与地之间流向中衍生的财产风险——《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年,随着我国农业经济的进一步发展,农村土地制度改革的深化,尤其是在新农村建设的进程中,农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是:农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转?这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地?出卖农村宅基地,或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为,是否符合《物权法》和相关法律的规定?《物权法》及相关法对此是如何规定的?引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出,我国实行的是房地一体化原则,也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让,抵押,房地一体化原则也被称为"房随地走"或"地随房走",这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。"小产权房"是在农民集体所有的土地上建造的房屋,根据"地随房走"的规则,购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是,根据《土地管理法》第63条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"的规定,农村集体的土地使用权此时并不能发生流转,房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定,所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神,就农村土地上的"小产权房"及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望,以馔读者规避其内涵风险。     

小产权房屋转让合同的效力

随着近年来商品房价格的不断攀升,不少中低收入的购房者把目光瞄准了小产权房,小产权房的规模不断壮大。据不完全统计,截至2012年末,已竣工的小产权房面积已占同期竣工房屋面积的15%左右,小产权房问题引起了社会广泛的关注。近年来,虽然小产权房屋在一定程度上缓解了部分中低收入群体住房压力,但因小产权房交易也引发了若干矛盾,针对农村集体土地上房产转让限制的相关法律法规显示出其滞后性。如何合法、合理的规制小产权房屋交易,事关我国社会稳定及交易安全,也是立法者和司法者无可回避的严峻挑战。     

小产权房买卖中的法律争议问题探究

农村集体建设用地流转和入市是十八届三中全会提出的一项重要改革措施,然而关于小产权房买卖的问题,我国政策依然明令禁止小产权房的买卖,也尚无明确的法律进行规制。本文试图探究时下舆论比较关注的小产权房买卖中的法律争议问题,结合实例,提一些具体的建议。     

房与地之间流向中衍生的财产风险--《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

房与地之间流向中衍生的财产风险—《特权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

图示理论视角下的《还权赋能》

在改革进入攻坚期、深水区的今天,土地改革与产业升级、城镇化发展、金融改革等众多改革重大议题交织一起,面对大的机遇与挑战。以图示理论为视角,用以解读学术文本《还权赋能》,对文本内容图示、事实图示、社会图示进行比对,能为研究农村建设用地改革提供脉络。公私的制度变更还为时过早,土地流转才是新一期土地改革的重心所在,确权是其前置议题。加大土地流转,放宽、规范农村建设用地是大势所趋,但是需要关注政策设置与预期的相关;而小产权房合法化趋势不可避免,可将其部分地纳入保障房、廉租房体系,降温市场热度,合理规避市场化风险。     

农村土地权利制度改革研究

中国农村的改革,最主要的是农村土地制度的改革,土地制度中最核心的问题就是土地权利的问题。我国现阶段的土地权利制度,在推动社会发展的过程中起到了不可忽略的重要作用。随着经济的不断发展,其所呈现的弊端日渐明显。这就要求我国对于农村土地权利制度的改革必须持一种积极的态度,大力支持我国农村土地权利制度改革。农村土地权利制度关系着我国农村社会的和谐稳定,对促进新农村建设具有重要作用。本文研究农村土地权利制度既是理论问题又是关乎农村发展的现实问题。     

土地征收制度的主要问题及政策建议

1.土地征收概述 土地征收是2004年国家修宪时提出的,在此之前我国统一采用土地征用这一提法,修宪之后在修改的《土地管理法》中加入了征收一词,在我国土地征收的基本含义可以概述为:国家或政府为公共利益的需要,依照法律规定,运用公权力强制将集体所有的土地收为国有并给予一定补偿的法律制度.土地征收的特征: 1.1征收主体的特定性 申请的建设.发展并维护公共利益.在我国土地所有是严禁买卖的,虽然征收后的具体用地单位很可不是国家,但集体土地的首先流向只能是国家,各公共利益用地单位只能向国家提出用地申请,再由国家统一行使土地征收的权利.在具体执行时,地方政府可以代表国家行使土地征收的权利.     

《土地登记办法》2月1日施行

《土地登记办法》明确规定,土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则。按照《土地登记办法》规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之     

农地直接入市唤起沉睡的巨量资本

18亿亩耕地、2.5亿亩农村建设用地，在这次的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中被赋予很大的开放力度，抵押权、转让权、处置权尽收。城乡建设用地市场有望形成，城乡要素不平等的坚冰被打破，给农村及相关产业带来无穷的想象力。农民的巨大沉睡资产将被激活，金融机构将带来巨型扩张，城市房价再疯涨的机会越来越小，小产权房转正希望就在眼前。     

住建部称要消除外地户口购房制度性障碍

住房和城乡建设部相关负责人30日接受中国政府网在线访谈时表示,政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍,营造比较好的市场环境。对于保障房骗租骗售等违规行为,相关的处罚法律制度建设正在进行中。住建部住房保障司司长冯俊在访谈时表示,允许利用集体用地建设公租房,并不意味着小产权房将慢慢合法化。目前     

共有产权房政策研究综述

共有产权房作为一种创新性地住房保障模式,其运行机制和改进方式等受到了学术界的广泛关注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策评价两个方面。对政策制定方面的研究包括共有产权房的定价、产权分配、准入与退出。政策评价方面则是以定性分析为主,对其评价褒贬不一。通过研究综述,总结当前研究成果,分析研究存在的不足。     

对土地确权登记中权利主体的探讨

在农村集体土地确权登记发证工作中,对土地权利主体的确定是非常重要的。本文对集体土地所有权主体和集体土地使用权主体进行深入分析,同时对现行的规程及法律规范进行解读,对各权利主体给出了明晰的概念和界定,对当前工作有很好的指导和帮助。     

规模养蚕让南宁市农村青年找到创业之路

<正>随着"小块并大块"、土地流转等农村土地制度改革和农业改革的不断深化,土地承包经营权逐渐向生产和经营能手集中,各地的农业专业合作社、家庭农场、种养大户等新型农业经营主体如雨后春笋般涌现,进入到规模种养及加工等产业,在政策、财税、金融、项目等多方支持下,土地、资金、技术等现代生产要素的聚集作用得以充分发挥。规模经营解决了小农户与大市场的有效衔接,克服了传统农业     

论新民事诉讼法中第三人撤销之诉制度

<正>"冲突主体与审判主体之间诉讼权利义务的配置,应当使诉权与审判权彼此既获得充分实现,又能够相互制约,预防滥用"。民事诉讼中对程序的重视,正是其区别于其他纠纷解决制度的重要特征之一。当然,只有当事人在其权利受到现实侵害的时候,存在着可供权利人救济其权利的途径时,才不会使得所谓的权利只是一种假象,或者只是一种"纸面上的权利"。     

哲理性小故事

有位先生委托两个人评估一块他颇有兴趣的土地。一个向他报告:"那个地方种的全是活不了的树,溪流窄到几乎可让人一步跨过,那儿的野草还有一人高哩!"另一个人却评论说:"那片土地上的柴火,够你烧一辈子;溪边有一处宽到足以挖个小游泳池;从野草的面积大小来看,这是那地区中最丰饶,最肥沃的土地。"这位先生采纳了第二个报告,开辟成令人喜悦的休闲农庄。     

刍议为权利而妥协

为了权力,随着法治水平的不断提高而需要国民反抗的程度越来越低,在初级法治国,"为权利而斗争"处于主导;在高级法治国,"为权利而妥协"位于统领。在未来高水平的法治社会中,应将为权利而妥协作为法律理念,以适应多元风险社会。     

土地征用补偿制度与农民的社会保障

<正>土地是农民的生存之本,是农民重要的生产资料,也是农民最基本的生活保障。依法保护农民的土地权益,实际上就是保护农民的物质利益,尊重农民的生存权利和民主权利。由于我国的土地征用制度产生于计划经济时期,在目前许多条件发生了变化的情况下,征地制度仍基本保持原有的做法,使得在征地中暴露出许多问题,从而引发了许多上访案件的发生。本文从各个角度分析我国土地征用制度所存在的缺陷,积极借鉴国外相关的先进经验,提出完善我国土地征用制