土地发展权转让制度的再思考

[目的]在分析土地发展权转让制度运行机制的基础上,探讨其缺陷的具体表现.结合我国现实情况,提出适合我国基本土地制度的土地增值收益分配设想,在全国主体功能区规划的大背景下,以期平衡城镇化进程中的土地增益分配.[方法]文献资料法、比较分析法、模型分析法.[结果]土地发展权转让制度存在自身和适用性的缺陷:其运行依赖于发展权供需、增加对土地的消耗、导致新的不公;在我国缺少运行的外部条件、造成巨大制度转化成本等.[结论]土地发展权转让虽然有一定借鉴意义,但寄希望于配置土地发展权来平衡土地增值收益分配,既无必要,也不可行.要使农民能真正分享城市化的成果,一方面要通过完善我国现有的土地增值税征收制度,充分发挥其二次分配作用,另一方面应当加快我国农村集体建设用地流转制度的建设.     

我国农地发展权研究综述

近年来,随着我国城市化进程的加快以及国家对土地的分区控制和用途管制,土地发展权尤其是农地发展权的缺位导致农地保护成效差、农地增值收益分配不公、农地资源配置效率低下等一系列矛盾和问题,农地发展权逐渐被社会各利益主体所认识和重视。本文采用文献资料法和比较分析法,对农地发展权的涵义、农地发展权的归属以及常用的农地发展权价值评估方法与补偿等问题进行了总结评述,以期为农地发展权理论的拓展提供参考。     

农地发展权的内涵、价值及在我国创设的必要性

随着我国经济社会的发展和城市化进程的不断加快,对于土地的需求不断增强,土地资源利用的瓶颈逐渐显现。此时,农地发展权作为一项新的土地产权被学者们提出。农地发展权的提出和创设有利于解决我国目前愈演愈烈的农地非农化问题,保护土地资源,缓解人地矛盾,同时也为附着于土地上各利益主体的权益进行公平合理配置提供了新思路。     

基于土地发展权视角的农民权益维护对策

土地发展权在我国是一个新领域,土地征用和城乡建设用地增减挂钩中,土地发展权往往被忽视,农民的权益得不到应有的保障.对土地发展权的内涵、限制、归属进行了分析,并基于土地发展权视角对农民权益的维护提出了几点建议.     

构建土地发展权 优化土地利用规划

文章以构建土地发展权为视角,分析我国土地利用规划存在的现实问题,提出我国应该建立土地发展权.有了土地发展权.就可以从行政和产权两方面明确界定政府的土地管理权限,维护土地规划的法律权威性:构建土地发展权市场运作机制,增强市场调节作用,促进土地利用规划的调整和完善;建立土地发展权的产权运作流程.优化土地开发利用管理流程.     

构建中国土地发展权移转制度论纲

构建本土化的土地发展权移转制度,对于促进中国城乡融合发展等具有重要应用价值。构建中国土地发展权移转制度要循序渐进地推进,公平与效率相统一、均衡发展与可持续发展相统一、政府规划与市场运作相统一是中国土地发展权移转制度设计的基本原则,坚持土地发展权移转收益归属的农民倾向与尊重土地发展权初始设定的政府权威是中国土地发展权制度的基本性规定。中国土地发展权移转参与主体更加多元,但农民的收益主体地位不容动摇;中国土地发展权移转的实现方式可以设计为土地发展权授予、土地发展权出让、土地发展权国家购买与土地发展权市场转让等形式,基于不同的政策目标其移转过程可以更加复杂;耕地保护和统筹城乡发展是中国土地发展权移转未来应用的两大政策目标与应用领域。此外,推进土地发展权移转制度还要做好相应的保障措施。     

农村土地资产化的制度分析

农村土地资产化是把农村土地这一稀缺资源作为资产来经营,发挥其资产化效益,从而获取一定经济利益的过程.现行农村土地制度存在所有权主体不明晰、土地处分权不完备、农地发展权的垄断、土地流转机制和收益分配制度不健全等缺陷,需要明晰产权主体及权能、设置农地发展权、健全土地市场机制和收益分配机制,通过制度建设推动和实现农村土地资产化.     

我国农地发展权归属探析

农地发展权是指改变农村集体土地的性质或提高土地集约利用程度而受益的权利。改变农地使用性质的农地发展权,应当由国家与农地使用权人共同享有;增加农地投资,提高利用强度所产生的发展权,应当由农地使用者享有。此外,还必须考虑到农村集体经济组织作为农地所有者、同一集体经济组织范围内未开发的公民以及已取得国有土地使用权的企业的农地发展权,以实现农地发展权益在不同主体之间的合理分配。     

我国创设土地发展权制度的必要性分析

阐述了土地发展权的概念,介绍了国外土地发展权制度的现状,并结合我国《土地管理法》存在的问题,分析了土地发展权创设的可行性和必要性,研究了土地发展权在《土地管理法》中的应用方向。     

英美法3国土地发展权及其移转制度比较研究

土地发展权移转制度是国外一种新兴的土地管理制度或政策工具。英美法3国的制度具有比较大的典型性。英国实行土地发展权国有化,美国开创了市场转让和国家购买两种最主要的移转实现形式,法国则实行法定上限密度制度。英美法3国土地发展权及其移转制度,在土地发展权的法律性质、移转制度实施背景和一般性框架等方面有一定共性,同时在权益归属、价值取向、移转实现方式和价格形成机制等方面也有不少差异性。比较分析英美法3国的土地发展权及其移转制度,对于把握土地发展权及其移转制度的一般性规律以及构建中国本土化的土地发展权移转制度具有重要的理论价值。     

刍议我国宅基地使用权的空间权构建

由理论与现实存在的实际困境导入,通过回溯农村宅基地使用权的逻辑演进,厘清农村宅基地使用权的发展路径或模式,进而为破解实际困境提出了构建空间权的解决途径;之后分析了构建我国农村宅基地使用权之空间权制度的应然性与探索有中国特色的宅基地使用权之空间权;最后,对我国农村宅基地使用权之空间权的构建提出了具体制度建议,包括宅基地使用权的量化与德国的居住权制度的引入。     

连续雾霾语境下的“逆城市化”研究

城市结构优化对雾霾治理(环境治理)具有重要意义。内生于民众自身的"逆城市化"运动是促成城市结构优化的重要因素。我国现有的制度条件障碍了"逆城市化"的发展,进行宅基地使用权制度改革以推动其发展,将十分有利于我国的雾霾治理(环境治理)。     

基于农户决策行为的耕地质量评价理论与方法构建

研究农户决策行为与耕地质量评价和保护之间的规律,提出基于农户决策行为的耕地质量评价方法和耕地质量保护对策势在必行.在对国内外农户耕地利用决策、耕地质量评价进行回顾总结的基础上,笔者认为基于农户决策行为的耕地质量评价研究是未来耕地质量评价的一个重要发展趋势.为此从耕地质量评价的角度出发,提出了基于农户决策行为的耕地质量评价的相关理论、指标体系构建及其相关研究方法.在理论研究方面,重点研究农户耕地利用目标差异性及其时间空间变化规律,分析农户在不同耕地利用强度下的耕地质量影响过程及其效应,分析这种影响效应的自然过程与农户耕地利用之间的协调和复合关系.在耕地质量评价指标体系研究方面,要构建基于农户决策行为的耕地质量评价体系,并从农户对于耕地质量评价要素的影响关系出发,构建合适的耕地质量评价要素的分值体系,以分析由于农户决策行为差异性造成耕地质量空间变异性的特征规律.在耕地质量评价研究方法方面,不仅要借助传统的学科方法,还要引进遥感信息识别技术、地理空间分析技术、空间尺度分析技术,以提升基于农户决策行为的耕地质量评价研究水平.     

林地承包经营权与环境保护效应及其法律应对

从我国现行法律的角度分析了林地承包经营权与环境保护的关系,探讨了林地承包经营权行使过程中发包方及承包方的行为对森林生态环境的影响,提出了林地承包经营权与环境保护协调发展的法律应对措施:应当落实林地承包经营权发包主体的环境保护职责,从程序上和实质上落实承包方的经营自主权和收益权,规范林地承包经营权的流转条件,确保林地承包经营权与环境保护协调一致发展。     

城乡统筹发展背景下农村土地制度改革与土地市场构建

在分析城乡统筹发展的内涵及其对土地资源配置要求的基础上,分析了我国农村土地制度缺陷对构建农村土地市场的影响,提出了改革的思路,从土地征用、集体土地使用权出让、宅基地流转、农地承包经营权流转4个方面构建了适合我国国情和城乡协调发展的农村土地市场。     

我国农地发展权价格探析

通过综述前人的观点,界定了农地发展权的含义以及农地发展权价格的内涵：农地发展权是改变农地原来的使用性质,变更为建设用地的权利;农地发展权价格是指农地转变为非农建设用地后,建设用地的价格减去原来农地的价格、开发农地的费用、管理费用和利润后的价格。运用土地经济学原理,阐释了农地发展权价格产生的机理,主要是农地用途的多样性以及农地发展权供给与需求的变化。分析了农地发展权价格的影响因素,主要有农用地价格、建设用地价格、城镇土地的供需矛盾、土地用途、农地自身的因素。     

农村土地流转中的十大关系探讨

探讨了土地流传的十大关系。其中,在农户与政府关系中指出,由于农民在土地流转中往往没有话语权,提出应以农民为土地流转的主体,政府只应履行其服务和监管职能;在土地所有权和承包经营权关系中,侧重于探讨土地承包经营权的流转,并指出土地流转的客体就是一定期限的土地承包经营权;在土地流转和深化改革关系中指出,土地流转只是发展规模经营和深化农村改革的一个途径,只有大力发展二、三产业与加快农村剩余劳动力转移,才能加快土地流转;在土地流转和土地改革中指出,现阶段我国不适于进行新土改;在附期限的土地承包与永包制、私有制关系中指出,永包制、私有制不适合我国国情,应该继续坚持附期限的土地承包方式;在土地流转与经济发展关系中指出,土地流转是自然过程,不应带有强制性,否则将不利于农村经济的发展;在企业与农户关系中指出,土地流转应在农户之间进行,公司和企业可以参与其中;在土地流转与农业经营绩效关系中指出,土地流转应因地制宜;在土地流转与土地兼并、流失关系中指出,土地流转必须坚持合法原则,规模经营必须坚持适度原则,防止土地流失到少数人手中;在小农经济和农业现代化关系中指出,小农经济的家庭经营模式未必成为农业现代化的障碍。     

论新农村建设与农村宅基地合理利用

从农村宅基地利用管理的角度出发,总结了新农村建设对我国农村宅基地利用与管理的新要求,分析了我国农村宅基地利用与管理的现状及存在的主要问题,并提出通过改革现行农村宅基地产权制度、完善管理制度和促进宅基地合理利用的对策措施来加强农村宅基地的利用与管理,以适应社会主义新农村建设的需要。     

新农村建设背景下的宅基地使用权流转初探

从新农村建设的要求出发,分析了我国宅基地使用权流转的制度障碍,探索实现宅基地使用权流转的途径,提出通过推行宅基地有偿使用、明确宅基地使用权的物权性质、建立农村房产登记制度、宅基地流转的价格体系和收益分配体制等措施来实现宅基地使用权的合理流转,以加快新农村建设的步伐。     

从土地产权制度看征地中农民利益的缺失

介绍了当前我国土地征用中存在的问题,并从产权角度对这些问题进行了分析。研究表明：要保护农民在征地中的利益,必须完善我国的土地产权制度。