宅基地退出过程中利益各方的博弈行为分析

当前,土地管理存在两个主要矛盾,一是城市发展对土地的需求和农村集体建设用地大量废弃的矛盾,二是建设用地的增加和耕地保护间的矛盾,这两个矛盾是相互联系、相互作用,其中的关键就是如何盘活农村集体建设用地。该文运用博弈论的方法,以中央、地方和农户三者为研究对象,分析了中央政府与地方政府、地方政府与农户在宅基地退出、退出后用途中的博弈行为和收益情况。在理性假设前提下,主要得出以下结论:(1)地方政府的策略选择与其发展的阶段性特征及自然环境现状相关;(2)地方政府缺乏将宅基地退出后的建设用地指标用于生态用途的动机;(3)由区位决定的宅基地升值空间直接影响了农户策略选择;(4)政府主导的宅基地退出应满足退出农户对社会服务的需求。宅基地退出政策是提高土地使用效率的重要手段,既有利于减少农村的土地浪费,又可以满足城市发展对建设用地的需求。     

基于基层管理者认知的农村宅基地利用与管理分析

从基层管理者对农村宅基地利用与管理的认知角度出发,选择湖北省作为样本区域,采用问卷调查和访谈调研两种方式,分析了农村宅基地及房屋流转现状,宅基地粗放利用闲置、原因及处理方式,日常管理中存在的问题,管理者对宅基地整治与退出认知等情况,并从加强经费支持和培训力度,建立三级监督管理机制;有序开展农村宅基地整治,探索建立宅基地退出机制;建立城乡统一的建设用地市场,促进集体建设用地的流转;建立和完善农村社会保障体系,减少农民后顾之忧;加大宅基地政策宣传力度,增强农民法律意识等五方面提出了相关政策建议。     

农户宅基地退出意愿及其影响因素分析——基于陕西省农户的调研

为解决城市发展建设用地不足与农村建设用地低效利用的矛盾,各地积极探索与推进宅基地退出工作。从农户宅基地退出意愿的视角,利用陕西省户县、武功县和杨陵区农户的调研资料,构建Logistic回归模型实证分析农户宅基地退出意愿及其影响因素。研究结果表明:年龄、家庭人口数、房屋建造样式与房屋修建年限对农户宅基地退出意愿具有极显著影响,居住满意度、经济收入来源、家人工作稳定度、政策态度与政策执行担忧具有显著影响。并根据研究结果为合理有序推进农村宅基地退出工作提出建议。     

上海农村宅基地退出调研分析与思考

在上海市城乡建设用地矛盾突出及城乡建设用地总量管控的双重背景下,探索农村宅基地有偿退出是提高城乡土地资源配置效率、缓解城乡建设用地供需矛盾、盘活农村闲置土地资源的重要途径。基于上海实地调研数据,了解当前上海郊区农户宅基地退出的意愿选择,从宅基地退出的顶层规划与设计、完善退出机制、加强政策宣传力度、建立资金管理机构、实行区域差异化退出管理、提供合理的退出保障等角度,提出了因地施策引导农户自愿有偿退出宅基地、激活农村发展的潜在动力,进而推动城乡一体化进程的建议。     

城市化进程中的宅基地退出机制研究

在城市化进程中,城市不断扩张造成建设用地的需求量日益增加。在中国农村地区,宅基地出现闲置的现象,造成了土地的不合理利用和浪费。因此,通过加大对农村宅基地退出机制的探索,不仅能够合理解决宅基地闲置问题,而且对于缓解城市化进程中土地资源稀缺的状况具有重要的现实意义。通过整理相关文献总结了在城市化进程中宅基地利用的现状、存在的问题,并对现存问题进行原因分析。鉴借天津"宅基地换房"模式、无锡"双置换"模式和河南省"补贴置换"模式,对宅基地退出模式进行探讨,提出宅基地退出的政策建议。     

我国农村宅基地退出的内涵与问题研究

随着我国城乡二元化进程的不断加快,城市用地与农村用地的矛盾也越来越凸显。农村人口大量向城市迁移,农村闲置宅基地的比例越来越高。近年来,各地区都在加快完善和健全宅基地退出的政策,但是,我国实行的是土地公有制度,因此,宅基地的退出存在着许多阻碍。分析了我国农村宅基地退出的本质,以及一些内涵、界定、研究综述,并提出了我国农村宅基地退出过程中存在的一些问题和困境。     

农户宅基地政策认知与退出意愿调查——基于广东省农户调查资料分析

为了释放大量农村存量建设用地潜能，补充城市建设用地不足，采用田野调查法和统计分析法，对广东省21个地级市36个县（市、区）1 015户农户进行抽样调查，研究不同群体农户对宅基地政策的认知及其退出意愿。结果表明：75.86%的农户对宅基地所有权的归属认知错误，年龄、文化程度、家庭年收入与农户对宅基地政策的认知呈正相关关系；仅有23.05%的农户支持闲置宅基地退出，对于闲置宅基地退出的意愿随着年龄的增长、文化水平的提高总体上都呈先下降后上升的趋势；农户家庭年收入水平与闲置宅基地退出意愿之间的相关性不明显。     

农户宅基地退出意愿分析

推进宅基地有序退出是优化城乡建设用地格局、发展农村经济、增加农民收入的重要途径。通过对河南省12个区县21个村庄的农户调查,发现:农户年龄越大,其退出宅基地的意愿越弱;文化程度与宅基地退出意愿呈正相关关系;家庭收入水平越高,农户宅基地退出的意愿越强;农户家庭人口规模与宅基地退出意愿呈负相关关系;家庭收入主要来源于非农业生产和外出务工的农户宅基地退出意愿明显强于家庭收入主要来源于农业生产的农户。     

新型城镇化进程下农村宅基地有偿退出机制探索

随着中国社会主义现代化建设的发展,新型城镇化建设的进程明显加快。由此导致城市土地资源短缺,毗邻市中心的城郊土地被大量征用。在此期间,城郊的农村宅基地也在征用中被流转使用。而宅基地是农民的依靠与保障。所以宅基地的合理有序退出与农民的自身利益息息相关,是关系农村经济发展和社会稳定的关键因素。基于这种大环境大背景下,建立健全宅基地有偿退出的法律法规势在必行。     

农村宅基地退出补偿研究综述

为构建农村宅基地退出补偿机制、有序推进农村宅基地退出供支撑,采用文献综合法和归纳总结法,通过对国内农村宅基地退出补偿研究进展的系统总结和梳理,提出未来农村宅基地退出补偿研究的重点方向。结果表明:1)现有研究主要从农村宅基地利用现状、农村宅基地退出模式、农户退出宅基地的影响因素、农村宅基地退出补偿标准与方式及农村宅基地退出机制等方面开展;2)已有研究主要采用了农户问卷调查方法、参与式农村评估方法(PRA)、统计和计量经济模型法及社会学的案例研究方法。基于已有研究进行评述,并提出未来重点研究方向,包括:1)农村宅基地退出的农户行为响应机理研究;2)农村宅基地退出治理路径模式研究;3)基于宅基地价值体系的退出补偿标准研究;4)基于利益主体博弈的农村宅基地退出补偿机制研究。     

农村宅基地使用权制度变迁及现状分析

梳理了农村宅基地使用权制度变迁的历史,在宅基地使用权性质与内容研究的基础上,分析现行农村宅基地利用过程中出现的问题,归纳总结宅基地退出的困境。农村宅基地有序退出对实现农村土地要素流转、节约集约利用土地资源、破解征地制度的困境、保护农民土地权益具有重要意义。     

农户退出宅基地意愿的影响因素研究——以芜湖市267份农户调查问卷为实证

农村宅基地是重要的建设用地类型,在建设用地总规模中占很大比重。面对城市化、工业化和统筹城乡发展要求,农村宅基地退出对耕地资源保护和有效供应城市建设所需用地具有重要意义。本研究采用芜湖市4县4区农户问卷调查等数据资料,探究农户退出宅基地的意愿及其影响因素。研究结果可为地方政府建立健全农村宅基地补偿机制,改革完善宅基地管理制度提供科学参考。     

基于土地影响因素的农村退出宅基地再利用的模式探索

当前,随着社会经济的发展,建设用地利用水平不断增加,而作为其中重要的后备资源,农村地区的建设用地也在社会的发展过程中占据着相当重要的地位。然而需要着重指出的是,当前国内在这一领域的资源利用却存在着弊端,主要表现在农村地区宅基地的规模过大,且资源闲置率较高等多个方面,所以有必要对这一问题进行深入的研究,探究科学合理的土地整理及土地利用措施。本文通过分析总结退出宅基地的模式,以此对影响其退出的各种因素进行归纳,最终指出这些因素涵盖了社会经济、资源环境、国家政策等方面。在此基础上结合当前社会实践,提出了政府、企业和村集体牵头的3种宅基地再利用模式,以此建立健全土地节约集约利用机制,增加农村宅基地的价值,改善村民的居住条件。     

宅基地退出方式研究

农村宅基地维系着农村的发展与稳定,因此探索有效的宅基地退出方式有利于提高土地利用率,促进新农村建设。调查发现,农村普遍存在一户多宅的现象,宅基地面积超标严重。通过对比分析已有的几种退出模式,针对一户多宅的农户提出"农户自愿退出闲置或废弃宅基地政府无偿实施复垦"的退出模式;针对农户对退出补偿方式的需求差异性和乡村文化,提出"两分多换"宅基地退出模式。两种模式均具有一定的推广意义,在新农村建设的实现过程中可以发挥重要作用。     

农民宅基地退出意愿及其影响因素分析——基于有进城定居意愿的农民工视角

在有序推进农村宅基地退出的政策创新与实践过程中,那些具有进城定居意愿的农民工无疑是首要考虑的对象。对目前在江苏省南京市工作的江苏籍农民工进行抽样问卷调查,分析有进城定居意愿农民工的宅基地退出意愿,并从宏观环境、家庭条件和个人特征等方面探讨相关影响因素。在此基础上通过进一步的Logistic回归检验,发现所调查的有进城定居意愿的农民工群体中,男性、目前在城市无自有住房、计划在城市买房、农村住房面积较大,以及参加企业职工养老保险的农民更不愿意退出宅基地;而在城市工作时间较长、职业层次高、工作相对稳定,以及愿意放弃承包地的农民更愿意退出宅基地。并结合实际有针对性地提出有序推进宅基地退出的相关政策建议。     

基于Logistic模型的农户退出宅基地意愿影响因素——以河北省为例

我国正处于工业化、城市化快速发展时期,用地供需矛盾突出,宅基地的退出对于提高农村宅基使用效率、有效缓解城市化进程中土地资源紧张的局面具有十分重要的现实意义.依据河北省的农户问卷调查资料,建立Logistic二元回归模型,对影响农户退出宅基地意愿的因素进行分析.研究表明,家庭成员结构、工作稳定程度、非农收入比、家庭成员参保情况、从众心理对是否愿意退出宅基地产生了显著的影响.     

增减挂钩交易指标价格评估方法研究——以义乌市“集地券”为例

农村低效建设用地与城镇建设用地增减挂钩,能够增加城镇建设用地面积,缓解城镇建设用地紧张的局面。同时,将农村低效建设用地复垦为耕地是农村宅基地制度改革的重要内容,是规范宅基地有偿退出的重要环节,是依据土地利用总体规划,达到城乡用地布局更合理的目标。目前学界研究的重点是交易指标的交易运行制度和如何保护交易中农民的利益,对如何确定交易价格研究较少,通过成本测算法、比较测算法和机会收益分析法,以义乌市集地券为例,测算指标交易价格。     

北疆地区农户宅基地退出意愿影响因素分析——以伊犁哈萨克自治州为例

宅基地退出是提高农村集体建设用地利用效率,推动城镇化进程的重要手段。本文以伊犁州伊宁市和察布查尔锡伯自治县为样本范围,采用相关分析和通径分析对农户宅基地退出意愿及其影响因素进行分析。研究结果显示各地农户退出意愿不高且具有分异性。其中"有无就业技能"、"有无城镇购房"、"房屋结构"和"村集体是否有技能培训"与农户退出意愿均呈正相关影响。"民族"、"家庭经济压力"、"家庭年纯收入"、"家庭参加社保情况"与农户退出意愿均呈负相关影响。研究结果表明,尊重农民退出意愿、加大财政投入、完善退出体制、建立就业和生活保障机制、加强政策宣传有助于提高农户退出意愿,促进农村宅基地退出。     

《农村宅基地管理法律政策问答》(十)

正(续第9期第50页)40.农民退出的宅基地如何利用?《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发[2019]11号)提出,在尊重农民意愿并符合规划的前提下,鼓励村集体对退出的宅基地进行土地综合整治,整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。     

皖北平原区农村宅基地退出模式构建——基于国内实践

农村宅基地退出有利于解决农村居民点用地快速扩张、粗放利用和城镇建设用地指标紧缺的矛盾,是近期农村土地整治研究的热点,但现有理论研究未能从农村地域经济社会发展总体态势角度分区域差异化构建农村宅基地退出模式。基于这一现实,本研究首先运用比较分析法对国内典型区域农村宅基地退出实践进行比较总结,然后以皖北平原区作为研究区,采用定性分析法从区域经济、区位、资源禀赋、城镇化辐射程度、建设用地需求状况及未来产业发展趋势等方面把皖北平原区综合划分成城镇化辐射区与传统农耕区,最后结合前述实践启示以及两类区域实际经济社会发展特点分区域差异化系统构建了皖北平原区农村宅基地退出模式。