新型城镇化或将成为“土地财政”的解药

新型城镇化势必会带来新一轮的土地开发热潮,但这绝不是“土地财政”的救命稻草.相反,若妥善利用,这一次城镇化的改革窗口或将成为削弱“土地财政”的良好契机. 1 分税制非“土地财政”的病根 土地出让收入在地方财政收入中所占比重居高不下,人们很自然地将这种所谓的“土地财政”看成是分税制的直接后果,在地方财政收入不能满足地方建设需要时,地方政府通过多卖土地抬高地价来增加财政收入.并认为土地出让收入规模大小与财税体制和地方财力有关,要彻底解决土地出让收入规模过大问题最终还是要通过调整财税体制来实现.     

转型期中国土地出让收入和价格的演变规律——基于财政分权与经济目标的视角

针对当前突出的“土地财政”问题,利用1998~2012年省际面板数据,构建面板数据模型,实证分析转型期我国土地出让收入和价格是否由财政分权和经济目标考核的共同影响。结果表明,在财政分权下,地方政府通过出让更多的土地来获得收支平衡,导致出让收入增加和价格快速上涨;在经济目标考核下,地方政府会采取工业和商业混合发展模式,工业上采取协议方式低价出让土地与商业上采取“招拍挂”方式高价出让土地,两者之间差距逐渐扩大;房价和地区市场开放度也影响土地出让收入。     

浅析降低土地出让收入

国有土地使用权出让收入(以下简称土地出让收入)是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。土地出让收入作为政府性基金的重要组成部分,受市场供求关系和政府相关政策的影响,对实体经济投资和财政贡献率产生较大冲击。现结合工作实际,分析降低土地出让收入带来的利弊。     

农村土地出让财务管理存在问题及建议

土地出让财务管理的主要任务是根据政府土地出让计划,依法组织土地出让金收入,合理安排土地出让金支出,加强财政监督检查,维护国家利益,防止国有土地资产流失,充分发挥土地资产效益,为城乡经济建设和改革、发展服务。本文介绍了目前农村土地出让财务管理工作中存在的问题,并提出了相关建议。     

2009年中共中央国务院将从四个方面加大对农业的支持保护力度

第一,进一步增加农业农村投入。扩大内需、实施积极财政政策,要把“三农”作为投入重点。大幅度增加国家对农村基础设施建设和社会事业发展的投入,提高预算内固定资产投资用于农业农村的比重,新增国债使用向“三农”倾斜。大幅度提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于农业的比例,耕地占用税税率提高后新增收入全部用于农业,土地出让收入重点支持农业土地开发和农村基础设施建设。     

强化土地资源监管的措施分析

土地出让是地方部门获取收入的一种渠道,通过土地出让既可以推进地区经济得到进一步发展,还能为地方部门提供更多资金支持。但现阶段在很多土地出让环节开始出现各种问题,导致土地资源管理无法落到实处。基于此,本文先阐释土地出让的基本概念与主要方式,继而深入其中,分析现阶段土地出让的相关问题,最后提出强化土地出让监督管理的有效措施,希望能够促使现代土地市场得到良性发展,并为基层民众个人收益提供保护。     

“土地财政依赖症”问题利弊分析及对策建议

"土地财政依赖症"是对我国地方政府过度依赖土地出让收入的形象表述,其实质是"寅吃卯粮",它的形成与分税制改革、政绩考核机制等因素密切相关。地方政府出让土地的收入,虽然有利于增强地方财力、加大城市建设及各项社会事业的投入,但是在推高房地产价格、增加债务风险、浪费土地资源及影响产业结构调整等方面存在的弊端更为突出。笔者从合理划分中央与地方的事权与财权、规范土地出让收入管理、强化集约节约用地、构建科学的政绩考核机制等方面提出相关探讨性对策建议。     

武汉市基准地价与土地出让区位分析

武汉市自2004年以来,土地“招拍挂”交易频繁,土地出让区位变化显著,土地价值中心回归.在武汉市城市中心土地等级界定范围逐渐模糊的背景下,以基准地价与土地出让区位关系为基础,从2006年土地交易统计数据出发,分析武汉市土地出让区位变化和土地交易中基准地价、挂牌价、成交价的关系,指出了目前武汉市土地区位出让中存在的问题,并提出相关建议.     

基于市场体系推进的京郊土地流转现状及问题研究

近年来,随着市场化和城镇化的逐步加快,国内城乡要素市场的活跃度逐年上升,全国各地稳步推进“三权分置”。为进一步研究北京地区土地市场体系发展情况,以京郊为例探究推进城镇化的同时,在不改变土地所有制性质前提下妥善完成“三权分置”,确保农户获得预期土地经营性收入。通过对过往文献和近10年土地流转数据的比较分析,可以看出研究城乡要素市场的二元性,天然导致了城乡市场发育程度的不一致,在京郊同样表现出土地利用集约化程度低、权益分配机制不合理、整体规划不科学等问题。因此,各级政府需要对市场体系推进中的土地流转进行全程化的引导与支持,作为“隐形的手”对流转双方权益进行保障,这对各级政府治理能力提出了新挑战,对土地使用制度改革提出了新的要求。     

对土地流转中地方政府道德责任的思考

一、土地流转中政府道德要求的必然性 1、政府道德是土地流转中政府代表人民利益的内在要求. 在社会生活中,政府道德源于人民对政府的信任和政府对人民所承担的责任和义务.在现代民主社会中,国家的一切权力属于人民,人民授予政府权力的同时也要求政府权力的行使必须符合相应的道德性.因此,在土地流转过程中,政府的行为只有符合相应的道德操守,为人民的利益而工作,政府的行为才能得到人民的广泛认可,否则只能遭到人民的普遍反对和抵制. 2、政府道德在土地流转中起到维护社会道德风尚的重要作用.     

农民土地权利保护研究：以农户认知与行使为视角

以全国26个省份问卷抽样调查得到的890个样本农户的数据为基础.从土地产权的土地使用权、转让权和收益权3个维度出发,以法律赋予农户土地权利的相关法律条例为基准,将农户对土地权利的认知情况与现实生活中农户对土地权利的行使情况进行对比,对全国东、中、西三大地区样本农户的土地权利保护情况进行区域比较.结果表明,各地区土地使用权缺乏稳定性:土地转让权的执行力度仍然不够;农业经营收益权和农地流转收益权基本得到保障;征地收益权受损比较严重.     

透过"地荒论"看国内的土地供求

从"地荒论"入手,分析了国内的土地供求特征,认为"地荒"主要是供地和用地双方对于整个土地市场供给情况的判断存在差异.国内的用地的确非常紧张,但是由于大量闲置土地、粗放用地的存在,因此仍然具有巨大的用地潜力,可以通过科学规划增量土地、积极重整存量土地,实现经济和社会的持续健康发展.     

《民法典》视域下土地经营权担保法律制度研究

《中华人民共和国民法典》构建了土地经营权担保法律制度的宏观框架和基本原则,针对试点实践中土地经济价值难以实现和土地经营权担保融资效果不明显的问题,从学理和规范层面入手,提出土地经营权担保物权的权利性质为抵押权,担保类型为抵押。以流转为标准区分担保主体,不发生流转时,主体为土地承包经营权人和金融机构;发生流转时,主体为土地经营权人和金融机构。应当在《中华人民共和国民法典》视域下结合土地经营权担保的适用困境,明确土地经营权担保的主、客体,采用登记生效主义,探索担保权利实现方式,并进一步完善配套制度建设。     

非公共利益征地问题的探讨

从征地范围的界定和征地类型的划分入手,提出了主要讨论的对象:非公共利益征地。先分析了非公共利益征地的“生长环境”、实际状况和发展空间,在此基础上指出非公共利益征地的合理化途径——创建公平自愿的市场环境、制定公平合理的补偿标准和完善政府的角色和作用,最后论述了非公共利益征地的补偿标准即征地价格的确定。     

农地租赁均衡价格形成及演变的实证研究

“三农”问题已经成为我国当前及未来最为迫切需要解决的问题之一,解决“三农”问题的难度又是非常之大。走农业现代化道路是解决“三农”问题的根本出路,农业现代化必须实行适度的规模经营。笔者认为,在现行土地承包制政策基本不变的情况下,通过农地租赁实现经营权的流转是实现土地适度规模经营的有效途径。笔者通过对上海市枫泾镇93户农户的访问调查,以较发达农业地区农户农地租赁意愿为案例,实证分析均衡价格的形成及演变方向,并提出土地规模集中的政策性建议。     

黑龙江省土地资源现状及合理利用的建议

本文在介绍黑龙江省土地资源总体特征和土地利用状况的基础上,对黑龙江省土地资源利用中存在着人均土地面积逐渐减少、掠夺式经营、土地污染等问题进行了分析,并针对问题提出了相应的解决对策。     

浅析政府在土地征用过程中的角色定位

土地征用是指国家为了公共目的而强制取得其他民事主体的土地并给以补偿的一种行为.近年来,随着我国工业化、城市化进程的加速,农村集体土地征用现象较为普遍,土地征用实质上是土地产权的转移和利益重新配置问题,因此本文着重阐述政府在土地征用过程中的角色定位,以期更好的促进和实现农民的利益,有效的解决"三农"问题.     

我国城镇基准地价评估中存在的主要问题分析

我国的基准地价评估工作已经开展了十来年,其理论和方法在不断完善。本文从基准地价内涵、技术路线、数字化计算、样点测算方法、基准地价的合理性判断、宗地修正体系等方面,分析了我国城镇基准地价评估中存在的问题,以期有助于进一步完善我国的地价理论和方法体系。     

未来10年我国耕地数量质量变化对区域粮食产能影响研究

耕地资源变化对粮食产量具有直接影响,分析预测粮食产能的变化对耕地保护与粮食安全的政策制定具有指导意义.基于耕地数量质量的变化,通过定量分析与对比分析,预测未来10年我国耕地资源变化对区域粮食产能的影响.结果表明,我国各省域耕地质量存在差异,耕地面积仍将呈进一步减少趋势,集中分布于耕地质量等别与产能水平较高的东部经济发达地区,将耕地统计面积按照国家最高等别1等与最低等别15等折算为标准面积后,耕地减少与增加的比例为0.25:1,标准粮产量减少与增加的比例为3.07:1,与占用低等别耕地相比,占用高等别耕地对粮食产能损失影响更大,因此各省应加大实施耕地占补平衡力度,避免占用优质耕地.揭示全国及各省域耕地的变化趋势及对粮食产能的影响,有助于确定不同区域耕地资源变化格局与态势及预测粮食产能水平.     

试析土地利用3种理论的演进

土地集约利用强调土地现阶段的经济效益,即以最少的投入获得土地的最高产出。对环境的保护、代际关系的处理并不是土地集约利用的主要目标。土地可持续利用不但要求获得土地的经济效益,土地的生态效益和社会效益都是其追求的目标。土地可持续利用虽然强调对环境的保护,重视代际关系的处理,但它还是强调人是自然的征服者和改造者,是一种向土地资源索取的土地利用方式。城市绿色发展要求要有一种新的土地利用方式——土地绿色利用。土地绿色利用强调人与人、人与自然的平等,这是一种土地资源利用的新观念。