土地征收中农地市场价值的测算思路

对农地的市场价值进行合理评估是推进中国征地制度改革的关键问题之一。目前,国家在土地征收过程中,提倡划分区片、按价征地,要按农地的市场价值计算征地区片综合地价。针对于此,笔者在文章中提出合理确定征地区片综合地价的测算方法。通过对土地征收过程中政府与农民集体之间的权益进行综合分析,借鉴城市地价评估的方法,指出可应用收益还原法、假设开发法和社会价值量化法三种评估方法来测算农地市场价格,并具体分析了这三种方法的应用途径。     

征地区片综合地价平衡研究──以周口市为例

征地区片价是政府征地时的重要依据,区域之间不合理的征地区片价影响着社会的稳定。为了解决征地区片价之间的平衡问题,笔者以周口市为例,通过建立综合计算指标体系,利用Arc GIS对其进行空间插值,发现现存征地区片价中存在的问题,利用最高级别征地区片价和综合质量分之间的相关关系进行重新平衡调整,建立相应的相关性方程,最后得出平衡后的征地区片价。结果表明:征地区片价的确定是多种因素综合的结果,其区域之间的平衡也受距离、经济、周边地价等多方面的影响,其中,距离中心城镇近的地区最容易受到中心城镇的影响,其综合质量分影响较小,其余位于较外围的地区受综合分值影响较大,交通的便利性是平衡征地区片综合地价的一项关键因素。     

经营性建设用地征地补偿方式探究——土地权益入股

研究目的：通过分析经营性建设用地征地补偿实行土地权益入股的可行性和实行此种方式应具备的条件,为完善中国征地制度,保护失地农民利益提供一种思路。研究方法主要是文献资料法和理性分析法。研究结论：从理论常识、法律依据、企业需求、农民需求、政府等方面分析对经营性建设用地征地补偿方式实行土地权益入股是可行性的,并提出了实行此种方式应具备的基础条件、前提条件、技术条件和法律保证。     

城乡一体化土地市场下的征地补偿标准研究

为探讨建立城乡一体化土地市场下的征地补偿标准,完善中国的征地补偿制度,采用文献法和对比分析法对现行征地补偿制度存在问题进行研究,构建了城乡一体化土地市场下的征地补偿构成测算方法,包括土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费、社会保障费及发展权收益。以安阳市为例,采用城乡一体化土地市场下的征地补偿方案,计算失地农民的补偿费用。结果表明：失地农民的补偿费用将由原来的120~230 元/m2增加至229~769 元/m2,体现了征地过程中的等价交易关系。采用城乡一体化土地市场下的征地补偿标准可有效解决现行征地制度中存在问题,在一定程度上缓解目前的征地矛盾。     

和谐征迁的公共政策分析——以晋江市梅岭组团改建工程为例

文章以晋江市“梅岭组团”改建工程这一公共政策为典型样本,分析城市建设发展进程中的土地征收、房屋拆迁补偿和安置等善后处置问题,这些问题与群众利益联系最紧密,矛盾最为突出.通过对这一和谐征迁政策的各项分析,找出此类公共政策中较为成功的做法,为相关公共政策的制定与执行提供有益借鉴,进一步完善征地拆迁工作.     

农地城市流转过程中农户征地意愿影响因素研究——基于安徽省望江县农户样本分析

当前,全国各地城市化进程迅猛发展,为了研究农地城市流转过程中影响农户征地意愿的因素,通过建立Logistic模型对影响农户征地意愿的因素进行定量分析,试图为保障农户利益提供依据。计量结果表明：年龄、家庭纯收入、农户对征地补偿合理性认识、被征地地区是否兴建工业,对农户征地意愿有着显著正效应;而征地前家庭人口抚养比例、离区域中心的距离、土地依赖度、征地比例,对农户征地意愿有着显著负效应。提出政府应根据具体情况采用更合理的补偿方式,保证征地过程中农户的权利,安排或者引导农户就业,努力实现征地后农户的可持续生计能力。 关键词：农户意愿;影响因素;Logistic模型     

城乡建设用地增减挂钩政策实施后复垦农民满意度研究——基于渝东南少数民族地区扶贫乡镇的调研

城乡建设用地增减挂钩是国家优化城乡用地结构与开展扶贫攻坚的重要政策,复垦是该政策的重要环节,复垦农民满不满意是衡量该政策有效性的重要指标。本文通过对重庆市复垦阶段的政策与流程梳理,结合对渝东南少数民族地区扶贫乡镇的实地调研,构建了复垦农民满意度指标体系,采用模糊综合评价法对政策实施细则改变前后的满意度差异进行了分析和评价。研究结果表明,通过对政策进行调整后,复垦农民对“经济补偿”与“环境改善”的满意度有了较大提高,但在“政策宣导”、“复垦实施”、“政府服务”及“法律保障”等方面仍有改善的空间。最后从复垦农民满意度的角度出发,在补偿方式、权益保障等方面对增减挂钩政策提出了优化建议。     

基于成本核算的征地安置补偿方式比较研究

【研究目的】拟在对征地的多种安置方式进行成本分析基础上,以杭州市虾龙圩村被征耕地为例,研究征地中各种安置方式的成本差异;【研究方法】采用区片综合地价法、社会保障法和基准地价法分别计算货币安置、社会保障安置和留用地安置的安置成本;【结果】货币安置没有考虑到土地预期收益、土地的增值性,安置成本最低,社会保障安置易受被征耕地面积、劳动力人口比例影响,安置成本略高于货币安置的成本,留用地安置考虑到了土地区位,区域经济经济情况等影响土地价格的因素,安置成本最高;【结论】由于各类安置方式的补偿目标、补偿手段、费用计算方法不同,政府当期或近中期支付成本迥异。     

基于成本核算的征地安置补偿方式比较研究——以杭州市西湖区虾龙圩村为例

【研究目的】拟在对征地的多种安置方式进行成本分析基础上,以杭州市虾龙圩村被征耕地为例,研究征地中各种安置方式的成本差异;【研究方法】采用区片综合地价法、社会保障法和基准地价法分别计算货币安置、社会保障安置和留用地安置的安置成本;【结果】货币安置没有考虑到土地预期收益、土地的增值性,安置成本最低,社会保障安置易受被征耕地面积、劳动力人口比例影响,安置成本略高于货币安置的成本,留用地安置考虑到了土地区位,区域经济经济情况等影响土地价格的因素,安置成本最高;【结论】由于各类安置方式的补偿目标、补偿手段、费用计算方法不同,政府当期或近中期支付成本迥异。     

今年起适当提高征地补偿标准

为切实保障被征地农民的合法权益,深化征地制度改革,从今年起,国家适当提高征地补偿标准。国土资源部强调,要完善征地补偿机制。按照被征土地同地同价原则,综合论证和听证结果,由地方人民政府批准实施统一的征地补偿标准,对被征地农民进行合理     

基于子博弈纳什均衡模型的征地安置补偿方式比较分析——以浙江省诸暨市为例

本文针对我国目前现行征地制度存在的缺陷和实际操作中存在的混乱和偏差,以及安置方式简单、安置责任不明确、缺乏针对失地农民的社会保障制度,农民的合法权益无法得到有效保障等问题,通过采用子博弈精炼纳什均衡构建了政府与被征地农民在征地安置补偿方式选取过程中的成本收益模型,为优化征地策略提供参考。通过对浙江省诸暨市的实证分析,建议政府在征地过程中合理选择安置方式、加大实施参与力度、合法规范征地行为。     

河北沿海区耕地土壤质量综合评价

为了系统掌握河北沿海耕地土壤质量的现状,获取土壤质量提升的优化调控措施。采用GIS与模糊综合评判相结合的方法,对河北沿海区耕地土壤质量进行模糊综合评价与分级,获得土壤质量综合评判分级图。结果表明,研究区域耕地土壤质量状况总体较低,有机质中等偏低,全氮较为贫乏,有效磷和速效钾相对丰富,土壤全盐含量已达到中度盐渍化土标准,地下水矿化度高且埋深浅。土壤盐分、地下水矿化度与地下水埋深是土壤质量的主要限制因子。研究区不同行政区土壤质量状况具有明显差异性,其pH变异系数最小,全盐含量变异系数最大,其空间分布规律与土壤全盐含量相似;研究区土壤质量最差的区域是沧州沿海中东部、唐山沿海南部,其面积约占总耕地总面积的5.3%。土壤质量分级图可用于研究区中低产田改造、盐碱地综合治理,土壤质量较差的区域采取先种盐生植物、再种经济植物的“梯次推进”植物利用模式,通过逐步改善土壤理化性质,提高土壤质量。全面掌握区域的土壤质量状况,对河北沿海盐碱地土壤改良和科学管理提供依据。     

权的最小平方法在土地利用现状评价中的应用——以重庆市黔江区为例

土地利用现状评价是土地利用总体规划的基础和出发点,为了正确的认识土地利用现状,编制好土地利用总体规划,以重庆市黔江区为例,应用权的最小平方法建立土地利用现状评价体系和标准,从土地开发利用程度、土地集约利用程度、土地利用综合效益3个方面对土地利用现状进行定量评价。结果表明,黔江区的土地利用综合评价分值为70.58,处于基本合理利用阶段,建议在未来土地使用中以社会主义市场经济建设为取向,内涵式集约型利用土地资源,提高土地综合利用效益,实现土地资源的可持续利用。同时,为土地利用现状评价提供了新的方法。     

东北各地市农业综合竞争力评价研究

本文通过构建农业综合竞争力评价指标体系,采用因子分析方法,对东北36个地级市农业综合竞争力进行评估与比较。研究发现农业综合竞争力在东北地区之间不均衡,最强的是东北三省中部地区,其次是东部部分地区,中部周边部分地区偏弱。因此,缩小各地区农业发展的差距,进行农业结构调整和增强落后地区的农业综合发展能力是关键。     

土地利用总体规划后评估的指标体系构建

笔者主要采用文献资料法和系统工程分析法,构建土地利用总体规划后评估的指标体系,旨在通过土地利用总体规划实施情况评估、规划实施效益评估、土地资源节约集约评估等建立规划后评估体系,全面分析和掌握现行土地利用总体规划的实施情况和效益情况,确认规划的合理性,提高土地利用规划编制的科学性和权威性,促进社会经济全面协调发展。     

宁夏回族自治区土地整治项目绩效评价

本研究采用AHP（层次分析法）和多层次模糊综合评价法,构建土地整治项目绩效评价体系,并对其进行实证分析。笔者以宁夏回族自治区土地整治项目中的10个试点项目为例,结合项目区实际情况,从资金使用情况、项目执行情况、项目管理情况和项目建设情况4个维度进行评价,旨在为土地整治项目绩效评价提供新的思路与方法。结果表明：宁夏回族自治区土地整治项目绩效等级优良,占81%。建议从设立土地整治绩效评价机构,建立健全信息报备系统,建立电子绩效评价系统3方面入手,建立土地整治项目绩效评价的长效机制。     

四川乡村旅游地区土地利用变化特征区域分异——基于平乐镇和梭坡乡的实证

通过分析四川省典型的丘陵、山地乡村旅游地区的土地利用变化特征及其差异,为乡村土地合理利用提供参考。以四川丘陵区的平乐镇和高山峡谷区的梭坡乡为研究区,收集乡村旅游相关文献和资料,使用遥感影像和外业调查绘制不同时期土地利用类型分布图,分析土地利用类型转移特征和变化强度,比较不同乡村旅游地区土地利用变化差异。结果表明：（1）研究区土地利用变化呈耕地和林地减少、交通道路用地和住宅用地增加的趋势,存在明显的农林地相互转化现象,旅游业、农林产业发展是影响土地利用变化的重要因素;（2）不同乡村旅游地区土地利用变化强度存在明显差异,丘陵区平乐镇的变化强度大于山地区梭坡乡。四川丘陵、山地乡村旅游地区宜根据自然资源、旅游资源、区位条件等制定农林业、旅游业综合规划,促进土地合理利用和乡村振兴。     

Deformity of Chinese Rural Land Expropriation System and Its Innovation in the Process of Urbanization

Rural land expropriation system has become the first problem that influences rural social stabilization and the process of urbanization,and also has become a focus of farmers' action in protection and fight for their rights.The deformity of rural land expropriation system has become a key factor that prevents farmers' successful transformation into citizens.We should innovate and perfect the rural land expropriation system,classify and delimit the ranges of rural land expropriation,establish the equality of law status between collective land property and national land property,reestablish the property rights of rural land,change contract management rights of rural land into substantial rights,demonstrate scientific and reasonable compensation standard of rural land,take various arrangements and perfect the means of judicial relief.     

基于模糊模型识别法的土地整理综合效益分析评价研究——以格尔木市为例

为了验证模糊模型识别法对土地整理项目进行综合效益评价的可行性,从社会、经济、生态3个方面构建土地整理综合评价指标体系,对格尔木市大格勒乡土地整理项目的评价指标量化,利用文献综述法建立模型识别库,根据模型库正态分布数据原理确定隶属函数,建立评价体系与综合效益等级关联度模型。结果表明：格尔木市大格勒乡项目属于“好”级别;乌图美仁乡与郭勒木德镇属于“一般”级别;造成以上级别差异的主要原因是权重较高的社会效益显著性过低,符合项目区实际情况。实例研究证明,基于模糊模型识别法建立的理论和方法在土地整理综合效益评价具有科学性和可操作性。