关于“企业+支部+农户+基地”土地流转模式的思考与研究

通过调查甘肃省高台县农村集体土地承包经营权流转的形式,其主要包括转包、出租、互换、反租倒包和股份合作社,并分析不同土地流转形式的优缺点,得出主要结论为“企业+支部+农户+基地”的流转模式是甘肃省高台县未来农村集体土地承包经营权流转的主要模式。     

规范集体土地流转 加快京郊新农村建设

在阐述京郊集体土地流转现状及影响的基础上,从明确土地产权关系,确定流转范围模式、合理分配流转收益以及健全配套政策等方面提出规范京郊集体土地流转的建议。     

农村集体非农建设用地流转及收益分配研究

农村集体非农建设用地流转是工业化城市化发展进程的必然结果,也是合理利用土地资源和实现土地资产价值的内在要求。收益分配是土地流转中的核心问题。正确界定农村集体非农建设用地的内涵,探究农村非农建设用地流转的动因、内在机理和形式,分析不同类型和不同流转方式下收益分配的矛盾及其影响,是推进集体非农建设用地流转,进一步规范现有集体建设用地流转机制,制定流转的各项政策法规和制度创新的核心所在。     

中山市农村集体建设用地流转收益分配的思考

流转收益的分配机制是农村集体建设用地流转中的核心问题,只有建立了合理的收益分配机制,才能最终达到规范土地流转、保护农民利益和促进农村经济发展的目的.根据广东省中山市的集体建设用地流转的收益分配现状,找出其存在的问题,并提出其相应的对策和建议.     

关于我省农村土地承包与流转的现状、问题及对策

随着农村集体土地承包期延长 30年政策的落实 ,形式多样的土地流转应运而生。当前 ,我省农村集体土地承包与流转还有不少问题 :土地收益分配不公 ;政策落实缺少法律支持 ;随意性大 ;不计经济效益等。解决的对策应是 :进一步完善法规政策 ;土地流转必须在长期稳定农村土地承包关系的前提下进行 ;坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则和规范的操作程序 ;切实维护好农民利益等。     

城乡结合部农地城市流转决策框架及管控系统设计

分析了农地流转决策的影响因素,并提出除了应考虑流转前后土地边际收益变化,从＂农村-城市＂土地生态系统以及农村、城市土地供给需求平衡全面考虑土地开发/保护决策,随后进一步提出了以政府为主导的流转管控系统组成及内容,包括：①城市土地的供给和需求调控;②农地城市流转的收益分配调控;③农地城市流转管控微观决策系统;④农地城市流转管控信息系统。     

潍坊市土地流转情况的调查与思考

延长土地承包期工作完成以后,如何规范和完善农村集体土地承包经营权的流转,是农村改革和发展新形势下的一项非常现实而又紧迫的任务。最近,我们通过调查统计和召开座谈会等形式,对全市土地流转情况进行了较为全面的了解。调查结果表明,潍坊市土地流转工作开始从无序运行向有序运作发展,但与规范化管理的要求还有很大差距。本文试从如何规范土地流转行为谈一些粗浅的看法。     

泉州市农村集体土地使用权的流转探析

在对泉州市农村集体土地流转调研的基础上，分析了农村集体土地流转的现状，并指出土地流转实践中存在的主要问题，最后针对农村集体土地流转的问题提出解决对策和建议，为泉州市全面开展农村集体土地流转工作提供参考。     

规范农村集体土地使用权流转管理研究

农村集体土地使用权流转务必要实现规范管理,不可非法改变耕地的农业用途,也不可擅自将土地的所有权性质进行改变。阐述了规范农村集体土地使用权流转管理的意义,分析了农村集体土地使用权流转规范化管理的原则,同时,就如何规范农村集体土地使用权流转管理进行了深入的探讨。     

对农村集体建设用地入市流转影响的探讨

集体建设用地流转机制,完善集体土地产权制度建设,是新形势下土地管理事业的重要课题之一。农村集体土地产权是土地制度的核心问题。对农村集体建设用地产权制度建设的现状分析和综合国内学术界的研究情况,能发现农村集体建设用地入市流转在不同的产权安排下会带来不同影响。指出了各种产权安排模式的利弊,并为我国农村建设用地的入市流转提供建议。     

集体土地价格形态及增值测算方法探讨——以黑龙江省为例

为分析集体土地流转过程中土地价格形态及增值测算方法,以黑龙江省8个地区为例,实地调研了当地集体土地流转案例,并对集体土地价格形态及增值测算方法进行了实证研究,结果表明:1)集体土地流转过程中存在3种价格形态,分别为集体农地价格(18.32～50.98元/m2),集体建设用地市场价格(55～206元/m2),集体建设用地非市场价格(3.13～98.62元/m2),(农民已经意识到集体建设用地非市场价格的存在);2)集体土地流转过程中土地增值明显,研究区域集体住宅用地增值为37.62～153.64元/m2,集体工业用地增值为67.85～130.57元/m2,集体商业用地增值为54.16～253.64元/m2,集体土地的商品属性日益显现;3)各区域的集体土地增值差异明显,区位较好的铁锋区集体土地增值(177.77元/m2)明显高于区位较差的东富乡(61.84元/m2),区位因素可能是集体土地增值的主要影响因素。     

增加京郊农民财产性收入途径探究

增加农民财产性收入,对于提高农民整体收入水平,促进城乡统筹协调发展,有着重要的作用。近年来京郊农民财产性收入虽有一定提高,但在农民增收中的作用尚未充分体现。基于北京市2011—2015年农民财产性收入数据资料,并结合对京郊3个区县实证调查,分析农民财产性收入现状及增长潜力。结果表明:制约农民财产性收入增长的主要因素有土地制度、集体分配制度、金融制度,以及农民财产拥有量、受教育程度、与增加财产性收入相关的知识和技能掌握程度等。因此增加京郊农民财产性收入需要政府、农村集体经济组织、金融机构和个人形成合力,通过壮大农村集体经济组织实力、盘活农村现有宅基地、创新农村金融模式等途径,让农民的土地流转起来,资产经营起来,手中的钱财流动起来,共促农民财产性收入的提高。     

江苏省农民财产性收入研究

依据统计数据资料,阐述了江苏省财产性收入现状：一是农民财产性收入基数小,占总收入的比重较低;二是虽持续增长,但增幅有波动;三是增长速度大于纯收入增长速度;四是人均财产性收入明显低于城镇居民。深刻剖析了影响江苏省农民财产性收入的原因：一是农村居民收入水平低;二是土地制度不完善;三是农村金融制度不健全;四是农村住房制度不健全;五是农村社保制度不完善。基于上述原因的分析,有针对性地提出了提高江苏省农民财产性收入的对策：一是切实提高农民收入水平,夯实财产性收入基础;二是明晰土地产权主体,探索土地流转形势;三是加快农村金融体制改革,促进农村金融体系的完善;四是积极探索农村集中居住点住房的流转,完善农村住房租赁市场;五是推进农村社会保障制度改革,解除农民的后顾之忧。     

兰州市商业用地路线基准地价评估研究

以兰州市为研究对象,选用2009年房屋出租样点资料测算出兰州市典型繁华商业路段路线基准地价,对路线基准地价进行了对比分析,并运用平均深度百分率法建立了深度修正体系。结果表明:在兰州市商业用地Ⅰ~Ⅲ级范围内所筛选的22条典型繁华路段中,不同级别路线基准地价均略高于相对应的级别基准地价;同一级别不同路段随着距离商服中心远近距离不同,路线基准地价具有明显的差异;商业用地级别越高,路线基准地价与级别基准地价对比越明显。这充分体现了商业用地对区位条件十分敏感的特点。因此认为在今后商业用地基准地价评估过程中,应充分运用路线基准地价的方式来表达基准地价,精确地反映商业用地路线的价格,确保地价管理与决策体系的科学、合理性。     

基于Logit-Tobit的河南省粮食主产区农地流转影响因素分析

【目的】探索农民农地流转行为和规模的影响因素,为推进粮食主产区农地流转和农业适度规模经营提供政策依据。【方法】基于河南省8县（市）问卷调研数据,选取户主特征、家庭经营特征、区域经济特征3个方面11个具体变量,构建Logit模型分析变量对农户转出和转入行为的影响,再利用Tobit模型对转出和转入实际规模影响因素进行进一步分析。【结果】影响农户农地转入和转出的因素不尽相同,影响流转行为和流转规模的影响因素基本相同,但显著水平有比较明显的差别。对农地转出呈正向显著影响的主要因素有非农收入比重、流转期限、本村土地租金及村集体是否组织流转等,其中非农收入比重、流转期限对转出行为和转出规模均在5%统计水平下显著。对农地转入呈负向显著影响的主要因素有非农收入比重、本村土地租金,呈正向显著影响的有流转期限、家庭农业劳动力数量、家庭是否拥有大中型农业机械、地区类型等,其中非农收入比重、流转期限、家庭农业劳动力数量等变量对转入行为和转入规模均在5%统计水平下显著。【建议】从农地流转主要影响因素着力,推动农村劳动力从事二三产业,加大对新型农业经营主体财政金融等政策支持力度,发挥集体经济组织等中介组织中介、合同管理作用,适时合理调整租金水平,从而促进农地流转和农业适度规模经营。     

上海郊区农民增收途径探索

为应对城镇化进程给“三农”带来的影响,从土地经营权流转、土地经营权不流转以及农村劳动力转移就业3方面探讨了上海郊区农民增收的途径,认为：建于土地经营权流转基础上的园区开发和发展集体经济,使农民主要获得租金和工资性收入;在土地经营权不流转情况下发展规模农业,农民获得的主要是生产性收入;农民从事农业就业、工业就业和服务业就业收益较高且比较稳定,半工半农兼业形式缺乏稳定性且收益较低。最后指出实践中的诸多做法虽然有助于农民增收,但存在农民增收不同步、不稳定,集体资产管理制度不健全,就业难度大等问题,还有待于进一步完善。     

农村集体经营性建设用地入市的障碍与对策研究

在当前农村集体经营性建设用地入市尚在试点工作中的背景下,通过对集体经营性建设用地流转法规政策进行详细的梳理分析,总结程序上存在的法律、市场、监管、收益分配等各方面阻碍。在深入探究了南海、芜湖、重庆、广东等几大入市模式特点与经验的基础上,着手于改良农民集体主体制度、完善相关法律体制、规范交易程序、解决其与国有城市建设用地及农村征地范围的矛盾冲突,制定合理的利益共享分配机制等多方面,进而提出有效政策建议。     

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。     

扬州市邗江区农村集体土地流转调查与探讨

农村集体土地流转在加快农村产业结构调整,保护农村土地资源,提高农业规模效益中发挥着举足轻重的作用。以扬州市邗江区土地产权调查为实证基础,总结了扬州市邗江区土地流转的类型,分析了集体土地流转存在的问题,并提出相应的解决措施。