城镇宗地地价影响因素指标在地价评估中的应用研究

基准地价系数修正法作为大量评估宗地地价的一种方法，得到了广泛的应用，本研究就基准地价成果应用中宗地地价影响因素指标分类标准进行讨论，并提出划分标准，使该方法更具实用性和可操作性。     

基于GIS的神经网络法在宗地地价评估中的应用

为了对城市宗地地价进行评估,采用RS和GIS技术对宗地估价底图图层等资料进行更新和管理,建立GIS宗地估价信息系统并从中提取相似交易宗地,提出利用人工神经网络、结合特尔菲法建立宗地地价评估指标体系,以宗地地价为评估目标的宗地评估方法。本文在模型建立过程中,以南昌市22个商业用地资料中的18个为学习样本,以5个评估指标为输入,以宗地地价为输出,建立了三层BP人工神经网络,并以其余4个商业用地资料作为验证,取得了较好的模拟效果。有效地解决了一次大批量地价评估的难题,为宗地地价评估提出新的方向。     

我国城镇基准地价评估中存在的主要问题分析

我国的基准地价评估工作已经开展了十来年,其理论和方法在不断完善。本文从基准地价内涵、技术路线、数字化计算、样点测算方法、基准地价的合理性判断、宗地修正体系等方面,分析了我国城镇基准地价评估中存在的问题,以期有助于进一步完善我国的地价理论和方法体系。     

基于地价质量协调度的城市理性地价研究——以全国35个重点监测城市住宅地价为例

研究城市理性地价是城市土地资产核算和价值评估的客观需要,可为政府根据价格信号做出科学决策提供依据.以全国35个重点监测城市2008-2013年住宅地价为研究对象,采用多因素综合评价法测得城市地价质量,运用序列化比较检测城市地价间的协调程度,并通过构建回归模型对城市理性地价进行判断.结果表明:(1)研究期间住宅地价总体呈平稳上升趋势,仅哈尔滨、南京等9市略有下降;(2)住宅地价处于基本合理范围内的城市约占60%,其余城市地价实际值与理论值差距较大;(3)以经济发展水平和地价水平进行衡量,东部沿海城市条件优越,形成双高型城市;中、西部地区相对较差,形成双低型城市;(4)地价较为合理的城市其地价与地价质量协调性也较好,二者匹配度较高.     

城镇标准宗地制度研究

对城镇标准宗地制度的功效、特征、配置技术方法、配套措施等进行了分析和阐述，提出城镇标准宗地的配置方法，并建立城镇标准宗地修正体系，实现对城镇地价的动态监测。     

欠发达城市住宅地价时空分异及影响因素空间异质性研究 ——以萍乡市为例

【目的】以经济欠发达的中小城市萍乡市为研究区域,探索不同房地产发展时期的住宅地价分异规律及影响因素空间异质性程度,为经济欠发达城市房地产市场的发展及土地调控政策制定等提供借鉴。【方法】利用全局空间自相关分析法和克里金插值法,进行住宅地价时空分布特征分析;在此基础上构建GWR模型分析不同房地产发展时期住宅地价各影响因素空间异质性特征。【结果】(1)随着萍乡市房地产市场由快速发展逐渐过渡到平稳期,住宅地价"一个中心"的空间分布格局被打破,逐渐呈多中心"峰值"的分布格局。(2)萍乡市不同房地产发展期内容积率对住宅地价的贡献度均最大,地块面积次之。(3)由于经济发展水平不同,欠发达城市与发达城市之间住宅地价影响因素存在差异,突出表现为欠发达城市内规划条件对住宅地价影响较大,而基础设施、交通、环境条件等的影响则相对均质且有限。【结论】开展欠发达城市住宅地价分异规律和影响因素空间异质性程度研究有利于房地产市场稳定健康发展,但欠发达城市房地产市场发展有其自身特性,需要进一步深入研究。     

喀什市城市地价水平动态分析

为详细地了解和掌握城市土地价格变化的水平和规律,提高基准地价更新的效率和时效性,对喀什市城市地价水平进行了动态分析。采用城市地价评估方法对选取的监测点进行地价评估,监测不同地段的地价变化情况。从商业地价、住宅地价、工业地价和城市地价水平值对喀什市城市地价水平及发展趋势作分析。结果显示：喀什市城市地价总体水平继续呈现稳中有升的态势,其中商业增长率上升比较突出,工业和住宅增长率相对较低,但其整体水平及其增长速度均低于全国平均水平。因此,喀什市城市地价发展平稳,预计喀什市城市地价将继续稳步提高,但涨幅不会太高。     

BP神经网络在城镇网格点地价评估中的应用研究

BP神经网络可以实现输入和输出的任意非线性映射。网格点地价是最新提出的一种地价概念,相对于基准地价与宗地地价来说,网格点地价具有许多它们无法比拟的优点。本文以兴安县为例说明BP神经网络应用于城镇网格点地价评估的可行性,并通过比较BP网络拟合的结果与指数模型模拟的结果来验证BP神经网络在网格点地价评估中的优越性,最后运用训练好的BP网络结构计算出城镇网格点地价。     

小城镇地价影响因子分析

地价因素的选取直接关系到城镇地价评估结果的合理性.详细阐述了地价影响因子的选取原则,重点系统地分析了城镇区位、规模、经济发展水平、基础设施建设等城镇内部影响因子,并且建立了影响因子体系,给出了因子标准化的方法.最后建议,不同地方的估价人员要尽可能地选取那些与当地土地价格相关性最显著的因素进行估价.     

城镇基准地价修订及预测方法比较研究

城镇基准地价是对城镇地价水平的客观反映。其受城镇社会、经济、文化等诸多因素的影响，并随着城镇的发展而变化。为了保证城镇基准地价的现势性，必须及时对已评定的基准地价进行修订，或对之进行短时期的预测。在阐述基准地价修订和预测的必要性的前提下，分类介绍了多种修订及预测的方法及适用范围，并对之作了比较。     

省会城市土地市场化程度评价实证研究——以郑州市为例

目前,我国城市土地市场运行失灵的主要原因仍是市场机制的不足,因此对郑州市土地市场化程度的评价对调控和规范土地市场具有重要的意义。以郑州市2002~2006土地市场交易资料为基础数据,采用特尔斐法和层次分析法对郑州市土地市场化程度进行定量化评价,结果表明,由于土地市场公开出让低以及二级市场活跃度不高,郑州市土地市场化程度略显偏低。     

中小城市外缘区土地价格评估研究——以德阳市为例

结合德阳市外缘区的实际情况,运用价格构成法和假设开发法对中小城市外缘区土地价格的评估方法进行了探讨,并对两种评估思路及其评估结果进行了比较分析。     

收益还原法中还原率的理论探讨与求取方法

土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价,即地租的资本化.收益还原法正是居于这种理论基础而得于引申并成为不动产估价中常用方法.不动产估价是一门专业性很强的工作,估价人员必须具备丰富的实践经验,才能做出准确合理的判断.许多学者形象地将不动产估价定义为：不动产估价=科学＋艺术.在运用收益还原法评估不动产的价值时,还原率确定的准确与否对估价结果的准确性有着非常重要的影响,笔者试图从多种途径和多角度对还原率的影响因素进行分析以寻求实践中确定还原率的科学方法.     

预期基准地价内涵界定及评估思路初探

土地的预期基准地价评估工作是目前我国土地估价领域研究的新课题,其工作思路和评估方法均处于初期探索阶段.从预期基准地价的内涵、技术思路、工作方法等角度出发,着重探讨了预期基准地价这一新的评估概念和评估思路,并与传统意义上的基准地价从内涵、评估方法以及成果表述等方面进行了对比,旨在探索一种新的工作方法和技术手段,为我国越来越多的类似尚未成城或正在开发建设的新城的基准地价评估工作找到一种新途径.     

土地估价方法缺陷探析及完善途径

为完善土地估价方法,提高估价结果的可靠性和准确性,运用文献综述的方法辩证地总结研究了各估价方法的优缺点。结果表明,每种方法都有其理论、技术和计算细节等方面的缺陷;该定量处理的问题没有定量处理;信息获取不充足;影响地价的因素考虑不全面;每种估价方法都需要有较高业务素质的估价人员。提出的完善途径有利于各估价方法相互衔接,提高估价结果的可靠性和准确性,同时也为土地交易价格评估和地价评估体系等的发展和完善提供保障。     

小城镇用地外延扩张的动力因素探析

处于城市化开发初期，小城镇存在着大中型城市无法获取的优惠的土地使用条件和低廉的土地价格，具有丰富的自然资源、廉价的劳动力资源和广阔的市场等，容易成为企业投资者和经营者的首选地，所以小城镇用地外延扩张十分严重。本文探讨小城镇用地外延扩张动力因素，主要来自于自然、经济、制度、科技、人文与环境等六大因素，旨在引导小城镇用地有序扩展。     

马克思地租理论与我国城市土地制度创新

我国传统的城市土地制度是在高度集中的计划经济条件下形成的,由于这种土地制度从根本上否定了价值规律和经济规律的作用,因而不利于市场机制的建立和市场经济的发展。该研究以马克思的地租理论为指导,结合我国土地使用制度中存在的问题,从产权制度、土地市场和土地价格3个方面对我国城市土地制度创新进行了分析。     

土地空间利用与土地空间使用权评估

分析了土地空间使用权的概念和意义,并通过借鉴国外立体地价评估方法,对我国土地空间使用权评估提出了独到的见解。     

重庆市土地生态环境安全评价研究

在对土地生态安全及其基本目标设定的基础上,通过重庆市区域概况分析,建立重庆市土地生态安全评价体系,从自然、经济、社会3个方面着手,运用层次分析法和综合评价法,对重庆市1997～2004年的土地生态安全状况进行综合评价.研究结论认为,区域内土地生态安全有所改善,但仍处于较不安全状态.     

城市建设与经济发展对土地资源需求研究

本文以某市市区为研究对象,基于近10年的土地利用数据与社会-经济资料,运用GIS 技术对1996-2006年某市市区建设用地与各类用地面积变化进行了系统研究.结果表明, 2006 年某市市区建设用地总面积比1996年扩大了1.57倍,而关系到国计民生的耕地面积却在日益减少,如何协调城市建设与耕地保护之间的关系,仍将成为未来政府关注的重点.