土地承包经营权的保护与限制——《物权法》关于土地承包经营权的规定

土地承包经营权因其关系到农民最基本的日常生产、生活,已经成为广大农村公民最为关心的热点问题之一。土地承包经营权是我国农村土地法律制度中特有的概念,是我国农村集体经济组织实行土地承包责任制的产物。这次《物权法》的出台,对于一些在《农村土地承包法》中比较模糊的问题作出了更为明确的界定和规范。专家指出,在土地承包经营的法律实践中,一些涉及土地承包的问题曾困扰着农民朋友,例如,到底什么是土地承包经营权？谁有资格承包经营村里的土地？土地承包经营权究竟是何时生效的？土地承包合同约定的承包期未满,村委会要调整承包地,这样可以吗？有人想买承包地建工厂、房屋,可不可以卖？等等,这些问题在《物权法》中都有了明确规定。《物权法》的出台,对于明确土地承包经营权的性质、内容等方面作出了明确的界定和支撑,进一步巩固和完善了国家对农村土地的法律调整,对推动农村经济发展,保护农民的合法权益有重要的意义和作用。 笔者针对近年来有关农村土地的一些敏感问题,结合《物权法》进行了深入浅出的阐述、解读。希望对广大读者准确理解、学好用好、自觉遵守《物权法》起到积极的推动作用。特别是希望能对畜牧业的相关企业依法用地,把握住法规尺寸有所帮助。     

《中华人民共和国物权法》解读系列之一合法私有财产的保护"神"——《物权法》蕴涵的巨大作用与深远意义

导读:物权法是一部维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,关系人民群众切身利益的民事基本法。物权法明确了财产的归属与利用规则,与我国市场经济的完善、经济的发展以及十三亿民众的生产、生活息息相关。物权是基于对物的归属与利用而形成的一系列支配财产权利的总称。物权是财产权,但与另一大财产权债权不同,物权人行使物权时不须借助其他人的行为,可依自己的意志来行使,而债权是请求他人做一定行为的权利。专家指出,《物权法》是规范财产的归属与利用的法律规则,它保护人们合法取得的财产。归结起来,《物权法》的作用主要体现在定纷止争、物尽其用和保障交易这三个方面。《物权法》保护人们合法取得的财产,与财产的数量没有关系。随着改革开放的深入发展,人们的钱包逐渐鼓了起来,渴望其财产得到法律的保护。因此,在新的历史阶段,人们应该树立物权法律意识,尊重彼此的权利。唯有如此,人们才能没有后顾之忧地积极创造更多的财富,也才能使社会财富不断增加。《物权法》的制定和实施有利于稳定农村的土地利用关系。土地是农民的生存基础,土地问题也就成了农民最关心的问题。如,土地承包合同约定的承包期未满,村干部要调整承包地,这样可以吗?土地被征收了,能不能得到补偿,会得到什么程度的补偿?想扩大养殖规模,但需要一些资金,是否可以用土地作担保来贷款?有人想买承包地建工厂,可不可以卖?村委会关于土地补偿费的决定是否侵害了村民的利益?……《物权法》对上述问题一一进行了回答,其制定和实施将极大地丰富农民的权利,体现了对民生的关注和重农思想。     

合法私有财产的保护“神”——《物权法》蕴涵的巨大作用与深远意义

导读：物权法是一部维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，关系人民群众切身利益的民事基本法。物权法明确了财产的归属与利用规则，与我国市场经济的完善、经济的发展以及十三亿民众的生产、生活息息相关。物权是基于对物的归属与利用而形成的一系列支配财产权利的总称。物权是财产权，但与另一大财产权债权不同，物权人行使物权时不须借助其他人的行为，可依自己的意志来行使，而债权是请求他人做一定行为的权利。专家指出，《物权法》是规范财产的归属与利用的法律规则，它保护人们合法取得的财产。归结起来，《物权法》的作用主要体现在定纷止争、物尽其用和保障交易这三个方面。《物权法》保护人们合法取得的财产，与财产的数量没有关系。随着改革开放的深入发展，人们的钱包逐渐鼓了起来，渴望其财产得到法律的保护。因此，在新的历史阶段，人们应该树立物权法律意识，尊重彼此的权利。唯有如此，人们才能没有后顾之忧地积极创造更多的财富，也才能使社会财富不断增加。《物权法》的制定和实施有利于稳定农村的土地利用关系。土地是农民的生存基础，土地问题也就成了农民最关心的问题。如，土地承包合同约定的承包期未满，村干部要调整承包地，这样可以吗？土地被征收了，能不能得到补偿，会得到什么程度的补偿？想扩大养殖规模，但需要一些资金，是否可以用土地作担保来贷款？有人想买承包地建工厂，可不可以卖？村委会关于土地补偿费的决定是否侵害了村民的利益？……《物权法》对上述问题一一进行了回答．其制定和实施将极大地丰富农民的权利．体现了对民生的关注和重农思想。[编者按]     

房与地之间流向中衍生的财产风险--《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

山东明确农民最基本权益：土地及承包权

山东省政府出台《关于开展农村土地突出问题专项治理的意见的通知》（下称《通知》），明确指出，“农村土地和农民土地承包经营权是农民最基本的权益”。“保护农民的土地权利，是对农民权益最直接、最具体、最实在的保护。”[第一段]     

论《土地登记办法》对我国土地登记制度的改进

土地登记作为地籍管理的核心，在土地管理中占据着十分重要的位置。我国土地登记制度建立较晚，在实践和立法中还存在很多不足。《物权法》的实施对我国的土地登记制度产生了重要影响。在国家关于不动产登记的法律出台之前，国土资源部制定了新的《土地登记办法》，贯彻落实了《物权法》中关于不动产登记的规定，在保持土地登记制度的基础上完善创新，更加科学地定义了土地登记的相关概念，完善了土地登记的内容，规定了土地登记相关制度，优化了土地登记的程序，强化了土地登记的民事作用。但《土地登记办法》只是一部过渡性的部门规章，还存在一些不足。我国的土地登记制度依然存在登记机关不统一、管理分散、缺少土地登记损害赔偿规定等问题，需要进一步完善。     

房与地之间流向中衍生的财产风险—《特权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年，随着我国农业经济的进一步发展，农村土地制度改革的深化，尤其是在新农村建设的进程中，农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是：农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转？这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地？出卖农村宅基地，或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为，是否符合《物权法》和相关法律的规定？《物权法》及相关法对此是如何规定的？引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出。我国实行的是房地一体化原则，也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让，抵押，房地一体化原则也被称为“房随地走”或“地随房走”，这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。“小产权房”是在农民集体所有的土地上建造的房屋，根据“地随房走”的规则，购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是，根据《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，农村集体的土地使用权此时并不能发生流转，房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定，所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神，就农村土地上的“小产权房”及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望，以馔读者规避其内涵风险。     

关于国内土地征收补偿范围有关问题与对策的探讨

我国现行立法关于征收补偿范围的规定非常狭窄,它存在三个方面的漏洞:未涉及间接损失的补偿、没有对土地承包经营权进行补偿以及没有全面补偿失地农民的社保权益损害,我国土地征收补偿立法应从这三个角度来完善补偿范围的相关规定。     

对农村土地承包经营权现状的探讨

农村土地承包经营权是农村土地制度的核心也是三农问题的核心,是广大农民群众最关心、最直接、最现实的问题。因此,明确农村土地承包经营权的法律性质,对保护农民的合法权益、促进农业经济的发展具有十分重要的作用。但目前我国农村土地承包经营权的实现仍存在很多问题,导致农民收入增长乏力,农业振兴基础不稳和农村发展后劲不足等问题,从而严重制约了中国经济的健康、持续发展。以《物权法》《农村土地承包法》的规定为基础,对农村土地承包经营权的性质和我国农村土地承包经营权实现中存在问题的原因进行了分析,并就相关规定提了一些看法和认识,供借鉴和参考。     

房与地之间流向中衍生的财产风险——《物权法》关于集体建设用地和宅基地使用权的规定

近几年,随着我国农业经济的进一步发展,农村土地制度改革的深化,尤其是在新农村建设的进程中,农村城市化的发展需要大量使用、开发农村的非农业建设用地。由此引发的问题是:农村的集体建设用地和宅基地这两类非农建设用地的使用权能否流转?这些非农土地能否作为房地产开发经营的土地?出卖农村宅基地,或者未经土地征收直接将集体建设用地建造的商品房进行出售的行为,是否符合《物权法》和相关法律的规定?《物权法》及相关法对此是如何规定的?引起了社会各阶层的强烈关注。专家明确指出,我国实行的是房地一体化原则,也就是说土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一人。房地产转让或抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让,抵押,房地一体化原则也被称为"房随地走"或"地随房走",这种规定源于房屋与土地不可分离的自然属性。"小产权房"是在农民集体所有的土地上建造的房屋,根据"地随房走"的规则,购买农村集体建设用地上的房屋也相应的导致集体所有的土地使用权的转让。但是,根据《土地管理法》第63条"农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"的规定,农村集体的土地使用权此时并不能发生流转,房与地的相互依赖性无疑导致房屋的转让违背了法律的规定,所以房屋的买主也就不可能获得房屋的真正所有权。文中专家依照《物权法》的内容及精神,就农村土地上的"小产权房"及其依附的建设用地、《物权法》关于宅基地使用权的规定、非农土地到底能否流转等敏感问题逐一进行了答疑和展望,以馔读者规避其内涵风险。     

关于主债权瑕疵情况下的不动产抵押权善意取得的探讨

我国《物权法》第106条是对物权善意取得的相关规定,106条针对的是物权的处分权存在瑕疵时受让人对抵押权是否可以善意取得的相关规定,并未针对债权出现瑕疵时,存在于债权之上的抵押权该如何处理作出有效的规定。根据从属性原理,债权与设立在债权之上的抵押权据有从属关系,即当主债权不复存在时,因主债权而设立的抵押权也就不复存在。这种情形并不能很好的保护债权人的利益,并且有损于法律的严谨性。当主债权存在瑕疵时受让人是否可以对抵押权适用善意取得制度,在学理与实务当中存在着一定的争议。为了解决这一问题,文章主要从重构从属性原则的效力方式以及不动产登记簿关于债权的相关登记这两个方面进行探讨主债权瑕疵引发的不动产抵押权善意取得。     

土地征收制度的主要问题及政策建议

1.土地征收概述 土地征收是2004年国家修宪时提出的,在此之前我国统一采用土地征用这一提法,修宪之后在修改的《土地管理法》中加入了征收一词,在我国土地征收的基本含义可以概述为:国家或政府为公共利益的需要,依照法律规定,运用公权力强制将集体所有的土地收为国有并给予一定补偿的法律制度.土地征收的特征: 1.1征收主体的特定性 申请的建设.发展并维护公共利益.在我国土地所有是严禁买卖的,虽然征收后的具体用地单位很可不是国家,但集体土地的首先流向只能是国家,各公共利益用地单位只能向国家提出用地申请,再由国家统一行使土地征收的权利.在具体执行时,地方政府可以代表国家行使土地征收的权利.     

土地征收制度的主要问题浅析及建议

1.土地征收概述 土地征收是2004年国家修宪时提出的,在此之前我国统一采用土地征用这一提法,修宪之后在修改的<土地管理法>中加入了征收一词,在我国土地征收的基本含义可以概述为:国家或政府为公共利益的需要,依照法律规定,运用公权力强制将集体所有的上地收为国有并给予一定补偿的法律制度.     

我国农村集体所有权及其保护——《物权法》关于农村集体所有权的规定

导读：随着农村经济的深入发展，以及对农村集体财产所有权保护观念的进一步强化，并伴随一些新型问题的出现，这些法律法规急需创新与完善。《物权法》的出台则全面确认了民事主体的各项基本财产权利，还就农村集体所有权的客体，农村集体所有权的行使主体，在行使权利的过程中农民如何实现民主与监督，权利被滥用而损害农民利益时应当怎样实施救济等问题也做出了相应的规定。法律专家针对集体财产所有权涉及的法律问题，根据《物权法》的规定进行了相应解读，希望对农民朋友在维护自己的权益时有所帮助。     

草原承包经营权流转应注意和把握的政策法律问题思考

落实草原家庭承包经营责任制是党在牧区的一项基本政策。随着国家土地承包经营制度的逐步落实,内蒙古从上个世纪80年代初到90年代末,利用近20年的时间,不断探索、创新和完善,基本完成了草原承包经营制度的全面落实。草原承包经营权的流转是随着草原承包经营制的落实而随之出现的。本文结合《土地承包法》对草原承包经营权流转中的一些问题做出了政策与法律的思考。     

我国矿产资源开发管理过程中暴露的问题

文章概括了依据我国现行的《矿产资源法》在矿业开发管理过程中暴露出土地所有权与矿产资源所有权的矛盾、矿业权流转中没有法律保障、矿山环境与治理中缺乏系统性规定、矿产资源税与矿产资源补偿费的征收制度有缺陷、小型矿山采矿的无序状态、外国投资我国矿业缺乏限制性规定以及战略性矿产资源储备制度尚未建立等问题,认为完善现行《矿产资源法》,加强矿产资源的开发管理,理顺矿业生产关系,遏制矿产资源浪费,实现矿产资源保护与合理开发相结合已成为当务之急。     

从《海商法》的修改看船舶油污赔偿责任法律适用问题

2011年最高人民法院《关于审理船舶油污损害赔偿纠纷案件若干问题的规定》（以下简称《油污司法解释》）的出台，对我国船舶油污赔偿法律制度产生积极影响。但是，由于司法解释本身的限制，《油污司法解释》不能对我国船舶油污法律制度提供完善的法律规定而仅能做补充性规定。因此，针对目前我国船舶油污赔偿法律现状，参考国内外的各种立法案例，提出具体的修改和完善的建议。我国应当通过修改《海商法》将船舶油污损害赔偿制度纳入法律的范畴，对油污责任主体、赔偿责任限额、免责条件、管辖权等基本法律制度进行系统的框架性规定，以避免法律冲突。     

“物权性质”条款必要性探析

物权法草案中之“物权性质”条款即“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权”之条款几经删改，该条款存废争议的焦点在于其是否突破和违背了传统的物权法定原则，反映了立法界与学理界对物权法定原则及该原则之缓冲所持态度的差异。虽然新通过之物权法最终并未吸纳此款，但该条款仍具有较大的理论和实践意义。实际上，只要立法对物权性质作出符合本国国情的科学合理的界定，那么符合物权性质的权利就可以通过“法定的”物权性质而得到立法承认，就不会对传统的物权法定原则造成冲突，并且该条款的出台亦为物权法定原则之缓冲提供了一种全新的思路。     

住宅改商用法律问题分析

国务院近日召开会议,会上确定了对市场主体登记制度进行改革,其中之一便是决定对市场主体的登记住所有所放宽,把规定具体条件的机关下放到各当地政府手中,1这也是对《物权法》第七十七条的进一步解释,在这之前,关于《物权法》第七十七条住宅改商用的规定一直存在争论,本文就是关于《物权法》第七十七条相关问题的分析以及这次登记制度改革的相关思考。     

贯彻执行《动物防疫法》应做到“三个结合”、“五个统一”

改革开放30年来，我国已基本形成了比较系统、完善的有中国特色的社会主义法律框架体系，而贯彻执行《动物防疫法》必须融入到这个体系中去，遵守普遍的制度、原则和程序，而不能把它从其他法律，特别是公共行政法律中割裂开来。要贯彻执行好《动物防疫法》，应做到“三个结合”、“五个统一”。